Agile Office ALLPLAN, certificato DGNB Platinum, mostra come sostenibilità, benessere e IA stiano ridefinendo uffici e immobili direzionali anche per il mercato italiano.
Uffici sostenibili e smart: perché Agile Office ALLPLAN conta anche per l’immobiliare italiano
Il 90% del nostro tempo lo passiamo dentro edifici. Non è un numero astratto: significa che salute, produttività e perfino il valore immobiliare dipendono in larga parte da come progettiamo spazi interni e impianti.
Ecco perché il certificato DGNB Platinum ottenuto da Agile Office di ALLPLAN non è solo una bella targa da esporre a Monaco di Baviera. È un segnale molto concreto di dove sta andando l’edilizia non residenziale e di come IA, BIM e PropTech stanno cambiando il modo in cui si progettano, si gestiscono e si valorizzano gli immobili anche in Italia.
In questo articolo vediamo:
- cosa rende Agile Office un progetto di interior design sostenibile di livello internazionale;
- come questi principi si possono tradurre in vantaggi economici e competitivi per chi sviluppa e gestisce immobili in Italia;
- dove entra in gioco l’intelligenza artificiale nella progettazione, gestione e valorizzazione di uffici e spazi direzionali.
Cosa significa DGNB Platinum per un ufficio
Il certificato DGNB Platinum è uno degli standard più esigenti al mondo per l’edilizia sostenibile. Non valuta un singolo parametro (ad esempio i consumi), ma il comportamento complessivo dell’edificio lungo tutto il ciclo di vita: ambiente, salute, economia, qualità architettonica e processi.
Nel caso di Agile Office ALLPLAN:
- si tratta di uno dei soli cinque progetti di interior design in Germania ad aver raggiunto il livello Platinum;
- l’ufficio ospita circa 170 dipendenti nella sede di Monaco;
- il progetto è firmato dallo studio blocher partners di Stoccarda.
Perché questo interessa il settore immobiliare e PropTech italiano?
Perché certificazioni come DGNB, LEED, BREEAM o WELL stanno diventando driver di valore per:
- canoni di locazione più alti e più stabili;
- minore vacancy, soprattutto sugli uffici prime;
- migliore accesso a finanza green e fondi ESG;
- maggiore liquidità in fase di dismissione dell’immobile.
Chi sviluppa oggi uffici in Italia, soprattutto nei grandi poli come Milano, Roma, Bologna, non può più ragionare solo in termini di “classe energetica”: gli investitori stanno guardando a benessere degli occupanti, qualità dell’aria, acustica, flessibilità d’uso, dati in tempo reale.
Dentro Agile Office: sostenibilità, riuso e benessere
Agile Office è un esempio concreto di come si può fare interior design sostenibile senza rinunciare alla qualità estetica e funzionale.
Riuso intelligente e materiali riciclabili
Gli interior designer di blocher partners hanno puntato su due scelte nette:
- progettazione a basse emissioni (materiali e finiture a bassa emissione di VOC);
- massimo riuso degli elementi esistenti.
In pratica:
- moduli delle pareti interne, porte e arredi già presenti sono stati analizzati per la riutilizzabilità e reinseriti dove possibile;
- i nuovi mobili sono stati concentrati soprattutto nelle aree comuni ad alta fruizione.
Questa logica ha un impatto diretto su:
- costi CAPEX (meno materiale nuovo, meno smaltimenti);
- impronta di carbonio incorporata del progetto;
- narrativa ESG che il proprietario o il tenant può utilizzare con investitori e stakeholder.
Verde, luce, acustica: il comfort come asset
Il progetto non si ferma al tema “ecologico” ma lavora sul benessere delle persone:
- ampio verde indoor per migliorare percezione, comfort e, in parte, qualità dell’aria;
- illuminazione biodinamica controllata automaticamente durante la giornata: temperatura colore e intensità si avvicinano quanto più possibile alla luce naturale;
- sensori di qualità dell’aria integrati nello spazio, per monitorare parametri chiave (ad esempio CO₂, umidità, temperatura, VOC);
- vele e deflettori fonoassorbenti a soffitto per migliorare l’acustica, spesso il punto debole degli open space.
Questi accorgimenti non sono solo “nice to have”. Numerosi studi indicano che:
- una buona qualità della luce può aumentare la produttività degli uffici di oltre il 10–15%;
- la riduzione del rumore e del riverbero migliora la concentrazione e abbassa il tasso di errori;
- la presenza di verde e finiture naturali riduce la percezione di stress.
Per un asset immobiliare direzionale, tutto questo si traduce in valore locativo: un tenant corporate è disposto a pagare di più per uno spazio che migliora engagement e retention delle persone.
New Work, flessibilità e desk sharing: l’ufficio come servizio
La vera forza di Agile Office sta nel modello di utilizzo degli spazi, non solo nei materiali.
Blocher partners ha combinato:
- principi del New Work (flessibilità, collaborazione, spazi aperti);
- esigenze tradizionali di concentrazione e privacy.
Layout ibrido: tra open space e stanze chiuse
Il layout prevede:
- uffici da due a sei postazioni per chi ha bisogno di maggiore concentrazione;
- aree aperte e comunicative, separate da tende e elementi leggeri;
- sale riunioni con finiture più materiche (doghe nere per un look più sofisticato);
- aree comuni posizionate strategicamente nelle zone d’ingresso di ciascun piano.
La palette colori segue una logica funzionale:
- spazi operativi neutri, con toni blu e grigio;
- aree comuni in verde con nicchie arancioni e mobili in rovere chiaro, per favorire socialità e relax.
Desk sharing e riduzione delle postazioni
Le postazioni di lavoro non sono assegnate a una singola persona: parliamo di desk sharing, con prenotazione tramite terminale.
Effetti concreti:
- riduzione significativa del numero di postazioni necessarie per 170 persone;
- migliore indice di utilizzo effettivo degli spazi;
- più metri quadrati dedicati a collaborazione, riunioni, concentrazione mirata.
Dal punto di vista PropTech e IA, il desk sharing è un terreno perfetto per:
- analizzare pattern di occupazione nel tempo (per reparto, per giorno della settimana, per fascia oraria);
- ottimizzare scenari di space planning con modelli predittivi;
- collegare prenotazioni, accessi, HVAC e illuminazione per ridurre sprechi energetici.
Per un proprietario o gestore immobiliare, questo è oro: significa poter offrire “uffici come servizio”, con livelli di personalizzazione e dati operativi difficili da ottenere in un modello tradizionale.
Dove entra in gioco l’IA: dal BIM alla gestione del building
Il legame tra Agile Office e l’IA per il real estate non è solo teorico. ALLPLAN è un player BIM e AEC, quindi l’idea di progettare, simulare e gestire lo spazio tramite dati è nel suo DNA.
IA nella fase di progettazione
In un progetto di questo tipo, l’uso combinato di BIM e intelligenza artificiale permette di:
- simulare scenari di layout (numero di desk, aree di collaborazione, percorsi) ottimizzati su parametri come densità, comfort, normativa;
- stimare costi e impatto ambientale delle diverse soluzioni di finitura e materiali (LCA – Life Cycle Assessment);
- valutare automaticamente il grado di conformità rispetto a criteri DGNB, LEED, WELL, generando alert dove il progetto non raggiunge le soglie desiderate.
Per il mercato immobiliare italiano significa, in pratica:
- progettare uffici certificabili già in fase preliminare, riducendo sorprese in cantiere;
- costruire business plan di sviluppo che integrano dati energetici, costi di manutenzione, lifespan dei materiali;
- accorciare i tempi di decisione tra investitore, progettisti e tenant grazie a simulazioni chiare.
IA nella gestione immobiliare quotidiana
Una volta che lo spazio è operativo, la combinazione di sensori + IA + piattaforme PropTech abilita funzioni molto concrete:
- monitoraggio continuo di qualità dell’aria, consumi, occupazione degli spazi;
- algoritmi che regolano illuminazione biodinamica, ventilazione e climatizzazione in base a presenza reale e abitudini;
- analisi predittiva per la manutenzione (quando intervenire su impianti, dove si stanno creando micro-problemi di comfort);
- correlazione tra dati HR (presenze, survey) e parametri ambientali per misurare l’impatto del building su produttività e benessere.
Chi opera nel real estate italiano, dalle SGR ai property manager, può usare questo tipo di dati per:
- differenziare l’offerta rispetto alla concorrenza;
- fornire report ESG oggettivi a investitori e conduttori;
- ridurre costi operativi e, allo stesso tempo, migliorare l’esperienza degli occupanti.
Cosa possono imparare sviluppatori e gestori immobiliari italiani
L’esperienza di Agile Office ALLPLAN offre alcune lezioni pratiche per chi lavora su uffici e spazi direzionali in Italia.
1. Progettare per la certificazione fin dall’inizio
Non ha senso “agganciare” una certificazione DGNB o simili alla fine del progetto. Funziona molto meglio:
- definire da subito target di sostenibilità e benessere (es. livello di certificazione, KPI energetici, parametri di comfort);
- integrare nel BIM schede materiali, dati LCA, informazioni sulle emissioni;
- usare strumenti e modelli IA per verificare rapidamente l’impatto delle scelte progettuali.
2. Vedere il layout come leva economica, non solo estetica
Il passaggio da postazioni fisse a desk sharing intelligente non è solo una moda:
- aumenta l’efficienza d’uso dei metri quadrati;
- riduce la superficie necessaria a parità di personale;
- rende più facile adattare lo spazio a cambi organizzativi.
Un modello dati + IA può stimare quanto spazio serve davvero, per quale reparto, con quali scenari previsionali (crescita, smart working, rotazioni). Questo influenza direttamente canoni, durata dei contratti, convenienza dell’operazione.
3. Trasformare il building in una piattaforma di dati
Agile Office usa già sensori per luce e aria. Portare questo concetto in un portafoglio immobiliare più ampio significa:
- standardizzare kit di sensori ambientali e di presenza;
- collegarli a una piattaforma PropTech (magari integrata col BIM as built);
- applicare algoritmi IA per estrarre insight: quali piani sono sottoutilizzati, dove si concentra il discomfort, quali fasce orarie pesano sui consumi.
Chi saprà farlo prima, in Italia, avrà un vantaggio netto nel posizionarsi sul segmento uffici prime, spazi flessibili e corporate headquarters.
Dal caso Agile Office alla trasformazione del PropTech italiano
Il certificato DGNB Platinum di Agile Office ALLPLAN è una prova concreta che sostenibilità, benessere e tecnologia possono convivere in un progetto di interni di alta qualità, senza compromessi estetici.
Per chi opera nell’immobiliare italiano, il messaggio è chiaro:
- uffici e spazi direzionali del futuro saranno ibridi, misurabili e data-driven;
- l’intelligenza artificiale non è un orpello, ma lo strumento per trasformare BIM, sensori e dati di utilizzo in decisioni di investimento più lucide;
- la capacità di progettare, certificare e gestire spazi come Agile Office diventerà un fattore chiave per attrarre tenant corporate e capitali ESG.
Se stai lavorando a un nuovo sviluppo, a una riqualificazione o alla gestione di un portafoglio di uffici, il momento giusto per integrare IA, BIM e criteri di sostenibilità certificabile è ora, non al prossimo ciclo di ristrutturazione.
La domanda da farsi non è più “quanto costa”. È: quanto rischio di perdere in valore e appetibilità se non parto adesso?