Il 40% delle pratiche di sicurezza edilizia viene bocciato. Ecco perché succede, cosa comporta per cantieri e investimenti e come IA e PropTech possono cambiare le regole.
Perché il 40% delle pratiche di sicurezza “non passa” (e cosa c’entra l’IA)
Nel Regno Unito il nuovo Building Safety Regulator ha bocciato circa il 40% delle domande perché non in grado di garantire il rispetto dei requisiti di sicurezza. Non parliamo di dettagli formali: si tratta di edifici che non dimostrano, su carta, di essere davvero sicuri.
Questo dato riguarda il mercato inglese, ma chi lavora in Italia nell’edilizia e nell’immobiliare sa che il film è molto simile: norme più stringenti, controlli più severi, carenza di competenze e pratiche tecniche fatte di fretta pur di “far partire il cantiere”.
Per chi segue la serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, questo tema è centrale: sicurezza, conformità normativa e tracciabilità non sono solo un obbligo di legge, ma anche un terreno ideale dove IA e PropTech possono fare davvero la differenza, riducendo errori, tempi morti e contenziosi.
In questo articolo vediamo:
- perché tanti sviluppatori faticano a rispettare gli standard del regolatore di sicurezza;
- che cosa comportano ritardi e bocciature per cantieri e investimenti;
- come un approccio “digitale prima”, con IA e piattaforme PropTech, può trasformare la conformità da costo a vantaggio competitivo.
1. Il nodo vero: applicazioni fatte per “passare”, non per essere sicuri
Il problema centrale è semplice: molti progetti sono pensati per superare l’iter autorizzativo, non per garantire davvero la sicurezza in esercizio.
Il vice-direttore del Building Safety Regulator britannico ha dichiarato che circa il 40% delle pratiche generali non dimostra il rispetto dei requisiti funzionali delle norme. E le norme, in buona parte, non sono neppure cambiate: è il modo di lavorare ad essere rimasto indietro.
Questa dinamica è familiare anche in Italia:
- documentazione tecnica assemblata all’ultimo minuto;
- elaborati copiati da progetti precedenti con poche modifiche superficiali;
- verifiche antincendio, acustiche, strutturali e impiantistiche gestite “a silos”, senza un modello integrato.
Cosa significa in pratica per uno sviluppatore o un fondo immobiliare
Quando l’attenzione è solo su “ottenere il permesso”:
- aumentano errori e integrazioni richieste dagli enti;
- i tempi di approvazione si allungano di mesi;
- i costi di progettazione e adeguamento esplodono;
- la credibilità del developer cala, con impatto su partner finanziari e stakeholder.
La realtà è più dura ma più semplice: la sicurezza edilizia è un processo, non un fascicolo. Se la progettazione non è coerente, la pratica crolla al primo controllo serio.
2. Gateway, controlli e colli di bottiglia: dove si inceppa il sistema
Nel modello britannico, il cosiddetto Gateway 2 è il punto di controllo in cui il regolatore verifica che, prima di costruire, il progetto rispetti prescrizioni di sicurezza stringenti, soprattutto antincendio.
Lo schema interessa chi investe anche in Italia, perché la logica è la stessa che stiamo vedendo con:
- controlli dei Comandi dei Vigili del Fuoco su grandi strutture;
- requisiti crescenti su residenziale in altezza, RSA, scuole, ospedali, hotel;
- maggior attenzione assicurativa e bancaria ai rischi tecnici degli immobili.
Tre motivi tipici dei ritardi
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Domanda superiore alla capacità
Quando le pratiche aumentano più velocemente delle risorse degli enti, il risultato è prevedibile: code, tempi imprevedibili, tensione tra pubblica amministrazione e operatori privati. -
Pratiche incomplete o incoerenti
Elaborati non allineati tra loro (antincendio vs architettonico, strutture vs impianti), relazioni generiche, assenza di dimostrazioni chiare. Ogni dubbio apre la porta a richieste integrative. -
Capacità limitata anche lato controllo
Nel Regno Unito, ad esempio, solo 40 ispettori su 170 risultano pienamente formati per il nuovo regime. Anche in Italia molte strutture pubbliche hanno organici ridotti rispetto al carico di lavoro.
L’impatto concreto su tempi e soldi
Quando un progetto resta bloccato in “Gateway 2” (o equivalente italiano):
- il cronoprogramma di cantiere salta;
- i prezzi dei materiali e degli appalti perdono validità, costringendo a ritrattare;
- interessi passivi e costi di gestione finanziaria crescono;
- l’operazione immobiliare diventa più rischiosa e meno appetibile per investitori e banche.
Per chi sviluppa o gestisce patrimoni immobiliari, la richiesta è sempre la stessa: certezza dei tempi. Senza una regia forte sulla conformità, questa certezza non arriva mai.
3. Perché la conformità fallisce: competenze, cultura e metodo
Le cause non sono solo burocratiche. Sono soprattutto organizzative e culturali.
3.1 Mancanza di comprensione profonda delle norme
Molti team di progetto conoscono le norme “a livello di check-list”, ma non le logiche di fondo. Ad esempio:
- si sostituisce un rivestimento di facciata senza dimostrare, con dati e certificati, che il nuovo sistema è più sicuro del precedente;
- si inseriscono impianti tecnologici complessi senza una verifica integrata delle vie di esodo o della compartimentazione antincendio.
Quando un regolatore oggi chiede: “Dimostrami perché questa soluzione è sicura”, una relazione generica non basta più.
3.2 Carenza di professionisti specializzati
Formare un tecnico competente in ispezioni e sicurezza avanzata richiede anni. Nel caso britannico si parla di circa 2,5 anni per avere personale realmente operativo sulle verifiche BSR. Non è molto diverso per i nostri specialisti prevenzione incendi, strutturisti e esperti in sicurezza.
Per uno sviluppatore questo significa una cosa sola:
chi arriva prima a strutturare un team stabile di competenze (anche in outsourcing) ha un vantaggio competitivo nettissimo.
3.3 Cultura del “visto di conformità” vs cultura della responsabilità
Alle conferenze europee sulla sicurezza edilizia si sente ripetere sempre la stessa idea: serve un cambio di cultura.
Finché la sicurezza è percepita come:
- un modulo da compilare;
- una firma da ottenere;
- un costo da comprimere,
le pratiche continueranno a essere deboli e i cantieri a fermarsi. La responsabilità verso residenti, investitori e città deve re-entrare nel centro del processo.
Qui l’IA e il PropTech possono aiutare, ma non sostituire l’assunzione di responsabilità: gli strumenti sono un acceleratore, non una scorciatoia.
4. Come l’IA può ridurre il 40% di pratiche bocciate
Per un player dell’immobiliare italiano la domanda chiave oggi è: come posso usare il digitale per non finire in quel 40%?
La buona notizia è che i problemi descritti (errori, incoerenze, lentezza) sono esattamente il campo in cui soluzioni PropTech e IA funzionano meglio.
4.1 Verifica automatica preliminare della conformità
Un flusso tipico potrebbe essere questo:
- Il team carica nel sistema modelli BIM, relazioni tecniche, certificati materiali.
- Un motore di IA “legge” la documentazione e la confronta con:
- requisiti normativi (ad es. altezze, superfici, compartimentazioni);
- linee guida antincendio;
- standard interni dell’azienda o del fondo.
- Il sistema segnala:
- incongruenze (ad es. modello BIM che non coincide con la relazione);
- dati mancanti (certificazioni, prove di resistenza al fuoco, schede tecniche);
- rischi specifici (materiali critici in facciata, percorsi di esodo non conformi, ecc.).
Risultato? La pratica arriva all’ente molto più pulita, con meno probabilità di bocciatura o richieste integrative.
4.2 Golden thread digitale: la “traccia d’oro” del fabbricato
A livello internazionale si parla sempre di più di “golden thread”, ovvero una traccia digitale continua di tutte le informazioni di sicurezza dell’edificio, dalla progettazione alla gestione.
Per un operatore italiano questo significa:
- avere in un’unica piattaforma disegni, varianti, verbali di collaudo, ispezioni, manutenzioni;
- poter dimostrare, in qualunque momento, che cosa è stato deciso, da chi e perché;
- facilitare dialogo con assicurazioni, banche, enti di controllo e soprattutto con i residenti.
Qui l’IA può:
- classificare automaticamente documenti e allegati;
- estrarre dai verbali i punti critici e generare alert;
- proporre check-list dinamiche basate sul tipo di immobile (residenziale, terziario, RSA, hotel).
4.3 Simulazioni e scenari “what if” su sicurezza e costi
Un altro uso potente dell’IA in ambito edilizio è la capacità di fare analisi predittive:
- cosa succede ai costi e ai tempi se scelgo un determinato sistema di facciata rispetto a un altro?
- quali soluzioni riducono i rischi di non conformità pur restando dentro il budget?
- quali varianti minori, introdotte in cantiere, hanno un impatto effettivo sui livelli di sicurezza?
Questo tipo di simulazioni è fondamentale per chi gestisce portafogli immobiliari: si possono comparare scenari di adeguamento, capire quali asset sono a maggior rischio normativo e pianificare investimenti in modo più intelligente.
5. Strategia per developer e proprietari: cosa fare da subito
Per non ripetere lo schema “40% di pratiche bocciate”, serve una combinazione di persone, processi e tecnologia.
5.1 Organizzare la governance della sicurezza
- Nominare un responsabile interno di compliance tecnica per progetto o per portafoglio.
- Definire standard minimi di sicurezza aziendali, spesso superiori ai minimi di legge.
- Coinvolgere i consulenti (antincendio, strutture, impianti) fin dalla fase di concept.
5.2 Digitalizzare il ciclo di vita del progetto
- Utilizzare piattaforme collaborative di cantiere per:
- gestione versioni elaborati;
- tracciamento delle decisioni;
- archivio fotografico e documentale strutturato.
- Integrare il modello BIM con strumenti di verifica automatizzata e generazione report.
5.3 Inserire l’IA nei punti critici del processo
- Fase di concept: analisi automatica di vincoli urbanistici e requisiti minimi di sicurezza.
- Fase di progettazione definitiva/esecutiva: check IA sulla coerenza tra relazioni, elaborati grafici e specifiche materiali.
- Fase di cantiere e gestione: riconoscimento automatico di non conformità da foto e report, reminder per verifiche periodiche e manutenzioni critiche.
Chi inizia ora con piccoli piloti (un edificio, un portafoglio limitato) può scalare poi su tutta l’attività, arrivando nel giro di 12-24 mesi a un modello maturo di PropTech orientato alla sicurezza.
Conclusione: sicurezza, IA e valore dell’immobile
Il dato del 40% di applicazioni non conformi non è solo un problema del Regno Unito. È lo specchio di un settore che, ovunque, fatica ad allineare progettazione, cantiere e responsabilità verso gli utenti finali.
Per chi opera nell’immobiliare italiano, il messaggio è chiaro:
- la sicurezza non è soltanto un adempimento;
- la documentazione non è un pacco di PDF da spedire all’ente;
- la conformità ben gestita, supportata da IA e strumenti PropTech, aumenta il valore del bene, riduce rischi legali e accende la fiducia di banche, assicurazioni e clienti finali.
Nella serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation” questo tassello è cruciale: chi saprà integrare processi digitali, verifica intelligente e cultura della responsabilità sarà il developer che, tra qualche anno, non parlerà più di pratiche bocciate, ma di asset sicuri, tracciabili e finanziariamente solidi.
La domanda per i prossimi mesi è semplice: il tuo prossimo progetto sarà parte del 40% che si ferma o del 60% che costruisce valore?