Sicurezza nei cantieri: perché il 40% dei progetti si blocca

Sicurezza nei cantieri: perché il 40% dei progetti si blocca

Nel Regno Unito, il nuovo Building Safety Regulator ha bocciato circa il 40% delle richieste perché non dimostravano il rispetto dei requisiti di sicurezza. Non parliamo di dettagli marginali: si tratta di edifici alti, facciate, piani antincendio, responsabilità legale.

Questo dato interessa da vicino anche lo sviluppo immobiliare in Italia. Perché mostra cosa succede quando il settore costruzioni continua a lavorare “come sempre” mentre la normativa – e la tecnologia – cambiano radicalmente. E perché anticipa dinamiche che stiamo già vedendo: più controlli, più responsabilità, meno tolleranza per la carta fatta solo “per il permesso”.

Nel contesto della serie “IA nell'Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, questo tema è centrale: chi progetta e costruisce senza integrare strumenti digitali e intelligenza artificiale nella gestione della sicurezza e della conformità, rischia ritardi, extracosti e perdita di credibilità sul mercato.

In questo articolo vediamo:

• perché tanti sviluppatori faticano a rispettare standard più severi
• come i “gate” di controllo (come il Gateway 2 UK) impattano tempi e costi
• cosa insegna il caso BSR al mercato immobiliare italiano
• come PropTech e IA possono trasformare un obbligo normativo in un vantaggio competitivo.

1. Il problema di fondo: applicazioni bocciate e fiducia in calo

La prima verità scomoda è semplice: molti sviluppatori progettano per ottenere l’approvazione, non per garantire sicurezza reale.

Nel caso del Building Safety Regulator, Tim Galloway (vicedirettore) ha dichiarato che il 40% delle domande generali non dimostra che i requisiti funzionali e le norme edilizie siano rispettati. Eppure la normativa di base non è cambiata moltissimo dal 2010. Questo vuol dire che il problema non è solo “la legge nuova”, ma il modo in cui il settore lavora.

Cosa c’entra con l’Italia

Anche se il BSR è un organismo britannico, la dinamica è estremamente simile a quella italiana:

• progetti consegnati all’ultimo minuto
• relazioni spesso “standard”, poco aderenti al caso concreto
• documentazione di sicurezza antincendio compilata per il fascicolo, non per chi dovrà gestire davvero l’edificio
• poca tracciabilità delle decisioni lungo il cantiere

Il risultato è noto:

• tempi più lunghi per autorizzazioni e varianti
• richieste di integrazioni documentali
• contenziosi tra sviluppatore, progettisti, imprese e, nei casi peggiori, con i condomini o gli inquilini

Questo eccesso di burocrazia “reattiva” nasce quasi sempre da un fatto: la sicurezza non è progettata come processo continuo e digitale, ma come somma di PDF sparsi fra progettisti, direttori lavori, RSPP, amministratori.

2. Gateway 2, controlli severi e l’equivalente per i cantieri italiani

Il Gateway 2 del Building Safety Act è un passaggio obbligato: un controllo approfondito su progetti, piani antincendio e soluzioni tecniche, prima di proseguire con il cantiere. Il regolatore può bloccare lavori ritenuti rischiosi. Nel 2024, solo il 14% dei piani di riparazione presentati è stato approvato.

Per gli sviluppatori immobiliari, questo significa una cosa: se non arrivi preparato, ti fermi.

L’equivalente nel nostro contesto

In Italia non esiste un “Gateway 2” identico, ma la tendenza è chiara:

• maggiore attenzione a prevenzione incendi e compartimentazione
• più verifiche su facciate, cappotti, materiali isolanti dopo casi di cronaca internazionali
• controlli crescenti su documentazione digitale, fascicolo del fabbricato, manuali d’uso e manutenzione
• responsabilità più stringenti per committente, progettisti, coordinatori sicurezza

Chi sviluppa immobili residenziali, studentati, RSA, strutture ricettive lo sa: gli enti chiedono sempre di più dati chiari, verificabili, strutturati.

Ed è qui che la PropTech e la IA per l’edilizia fanno la differenza: non solo per automatizzare la carta, ma per simulare rischi, validare soluzioni, tenere insieme tutto il “golden thread” informativo di un edificio.

3. Perché la conformità fallisce: tre blocchi ricorrenti

La normativa sul costruito fallisce raramente per un solo motivo. Di solito è l’effetto combinato di tre fattori.

3.1 Comprensione superficiale dei requisiti

Molti sviluppatori (e parte della filiera) vedono la pratica autorizzativa come un ostacolo burocratico da “gestire”, non come un processo tecnico da padroneggiare.

Esempio tipico, emerso anche in UK: sostituzione dei rivestimenti di facciata dove nessuno sa argomentare con dati se il nuovo sistema sia davvero più sicuro del precedente. Mancano:

• confronti chiari tra classi di reazione al fuoco
• analisi del comportamento in facciata completa, non del singolo materiale
• simulazioni di scenari d’incendio realistici

Un approccio serio oggi dovrebbe prevedere modelli digitali e verifiche parametriche prima ancora di parlare di autorizzazioni.

3.2 Carenza di competenze specialistiche

La sicurezza degli edifici è diventata un ambito altamente tecnico. Nel caso BSR, solo 40 ispettori su 170 risultavano pienamente formati: ci vogliono circa 2 anni e mezzo per rendere autonomo un tecnico.

Nel mercato italiano vediamo qualcosa di simile:

• pochi specialisti in grado di leggere davvero un modello BIM dal punto di vista della sicurezza
• progettisti antincendio sommersi di lavoro
• stazioni appaltanti e uffici tecnici con risorse limitate

Qui l’IA può supportare in modo concreto:

• analisi automatica dei modelli per evidenziare criticità di esodo, compartimentazione, carichi d’incendio
• sistemi di checklist intelligenti che avvertono il team prima dell’invio della pratica
• assistenti digitali che traducono le norme tecniche in controlli operativi puntuali sul progetto

3.3 Cultura del “flag di conformità” invece che cultura della sicurezza

Alla conferenza BSR del 2024 è emerso con forza un punto: serve un cambio culturale. Non basta “essere conformi”; bisogna essere affidabili agli occhi di chi vive e lavora negli edifici.

Molti problemi nascono da una cultura “tick the box”:

• si compila il piano di sicurezza, ma nessuno lo rilegge in cantiere
• si produce il fascicolo dell’opera, ma non si aggiorna mai
• si installa un sistema di rivelazione incendi, ma la manutenzione non è tracciata

La trasformazione digitale dell’immobiliare italiano ha senso solo se sposta il focus da:

“Ho il documento giusto?”

a

“Ho i dati giusti, aggiornati e condivisi?”

4. Gli effetti dei ritardi: tempi, soldi e reputazione

Quando le domande vengono respinte o ritardate, le conseguenze sono pesanti lungo tutta la filiera.

4.1 Progetti bloccati e costi che esplodono

Ogni mese di ritardo in un progetto residenziale o direzionale può significare:

• interessi passivi che continuano a maturare
• imprese che chiedono revisione prezzi perché il cantiere slitta
• vendite e locazioni posticipate, con impatto su cassa e ROI

Molti sviluppatori italiani stanno scoprendo che la vera variabile critica non è solo il costo di costruzione, ma la prevedibilità dell’iter autorizzativo.

4.2 Erosione della fiducia di acquirenti e investitori

Ogni volta che un progetto si blocca per problemi di sicurezza o conformità:

• i compratori diventano diffidenti (“cosa c’è dietro?”)
• gli investitori istituzionali iniziano a preferire operatori con processi più trasparenti e digitalizzati
• le amministrazioni pubbliche guardano con meno favore allo sviluppatore

In un mercato dove la domanda è più selettiva e attenta (soprattutto nel residenziale di fascia medio-alta e nel living gestito), reputazione e tracciabilità dei processi di sicurezza diventano veri asset.

5. Come uscire dal ciclo dei ritardi: procedure, digitale e IA

La buona notizia è che il problema non è insolubile. Chi si muove ora può trasformare gli obblighi normativi in un vantaggio competitivo concreto.

5.1 Alzare le competenze con formazione e strumenti

La formazione tradizionale è necessaria, ma da sola non basta. Funziona quando è accompagnata da strumenti che guidano il lavoro quotidiano.

Per uno sviluppatore o un general contractor questo significa:

• dotare i team di piattaforme PropTech per gestire documentazione, varianti, verbali e ispezioni in modo unificato
• usare assistenti IA che aiutano a interpretare norme e linee guida, suggerendo controlli da fare sul progetto
• strutturare percorsi formativi pratici, legati ai casi reali del portafoglio progetti

5.2 Migliorare la qualità delle “application” (e delle pratiche italiane)

L’obiettivo è semplice: arrivare all’ente con una domanda che risponda già alle obiezioni tipiche.

In pratica:

1. Pre-verifica interna digitale

   • checklist dinamiche legate al tipo di edificio (residenziale, RSA, hotel, uffici…)
   • controllo automatico di coerenza tra elaborati grafici, relazioni tecniche e dati di capitolato

2. Simulazioni e analisi predittive

   • modelli IA che stimano l’impatto di modifiche a materiali, compartimentazioni, percorsi d’esodo
   • report chiari da allegare alla pratica, che mostrano il ragionamento tecnico dietro le scelte

3. Golden thread informativo

   • un unico ambiente dati dove progettisti, imprese, HSE e committente vedono lo stesso stato aggiornato
   • tracciabilità delle decisioni chiave su sicurezza e materiali lungo tutto il ciclo di vita

5.3 Rafforzare il “regolatore” interno prima di quello esterno

Aspettare che sia solo l’ente pubblico a controllare è una strategia perdente. Gli sviluppatori più strutturati stanno creando una sorta di “regolatore interno”:

• team di controllo qualità e sicurezza che revisionano i progetti in modo indipendente
• metriche di performance chiare: percentuale di pratiche approvate al primo colpo, giorni medi di ritardo, non conformità rilevate in cantiere
• dashboard digitali per monitorare l’andamento di tutti i cantieri rispetto ai requisiti di sicurezza

Qui l’IA aiuta a trasformare dati frammentati in insight azionabili: quali studi di progettazione generano meno richieste di integrazione? Quali tipologie di intervento hanno più rischi di blocco? Quali materiali causano più contestazioni?

5.4 Mettere davvero al centro chi vivrà l’edificio

La vera svolta culturale arriva quando la sicurezza diventa un argomento anche di marketing e relazione con gli utenti:

• consegnare al futuro condominio un dossier digitale chiaro su impianti, piani di evacuazione, materiali usati
• comunicare in modo trasparente i test fatti, le certificazioni, i controlli eseguiti
• usare piattaforme di gestione immobiliare che continuano a tracciare manutenzioni, verifiche periodiche e incidenti

Questo approccio crea fiducia misurabile: meno reclami, meno contenziosi, più facilità nel vendere o affittare a canoni coerenti con il livello di qualità promesso.

6. Perché ora serve IA nei cantieri e nelle operazioni immobiliari

La direzione del mercato è chiara: più responsabilità, più dati richiesti, meno tolleranza per la superficialità. Continuare a gestire sicurezza e conformità con fogli Excel e cartelle condivise non è realista.

L’intelligenza artificiale applicata all’immobiliare e all’edilizia permette di:

• ridurre drasticamente il rischio che un progetto venga bloccato per carenze documentali o tecniche
• prevedere in anticipo dove si concentreranno le richieste di integrazione degli enti
• standardizzare i processi di cantiere e post-vendita, lasciando meno spazio agli errori umani

Chi investe oggi in PropTech orientato alla sicurezza sta costruendo un vantaggio che non è solo di efficienza, ma anche di posizionamento sul mercato: operatori percepiti come seri, trasparenti e affidabili saranno quelli che attrarranno più facilmente capitali e joint venture nel medio periodo.

La realtà è più semplice di quanto sembri: o il settore costruzioni gestisce in modo proattivo il tema sicurezza con strumenti digitali e IA, oppure subirà blocchi, sanzioni e perdita di fiducia.

Per chi lavora nello sviluppo immobiliare italiano, la domanda non è se integrare l’IA nei processi di sicurezza e conformità, ma quando e con quale strategia. Chi parte ora, con i cantieri digitali, ha ancora spazio per trasformare un obbligo normativo in un motore di crescita.