Doppia scala nei grattacieli: cosa cambia davvero

Doppia scala nei grattacieli: cosa cambia davvero per l’edilizia (e per la PropTech)

Molti sviluppatori italiani oggi bloccano o rivedono progetti sopra i 10-12 piani per un motivo semplice: la percezione del rischio antincendio e normativo sta cambiando ovunque, dal Regno Unito all’Europa continentale. In Inghilterra è già realtà: tutti i nuovi edifici residenziali oltre i 18 metri devono avere una seconda scala di sicurezza entro il 30/09/2026.

Questo non è solo un tema normativo inglese. Per il mercato immobiliare italiano, che guarda sempre più a standard internazionali e investitori istituzionali, la lezione è chiara: la sicurezza in quota diventa un requisito di progetto, non un’aggiunta dell’ultimo minuto. E chi usa bene dati e intelligenza artificiale può trasformare questo vincolo in un vantaggio competitivo.

In questa guida vediamo cosa significa l’obbligo di seconda scala nei grattacieli, quali impatti porta su costi, layout e redditività, e come gli sviluppatori italiani possono usare IA e PropTech per progettare, simulare e gestire edifici alti in modo più sicuro e più profittevole.

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1. Perché nasce l’obbligo della seconda scala oltre i 18 metri

L’obbligo della seconda scala nei nuovi edifici residenziali oltre i 18 m nel Regno Unito nasce da una logica semplice: ridurre il rischio di evacuazione bloccata e allineare i progetti alla categoria di Higher Risk Buildings definita dal Building Safety Act.

In pratica, la seconda scala serve a:

• garantire un percorso di fuga alternativo se una scala viene invasa da fumo o fiamme;
• rendere coerenti i progetti con le norme per edifici ad alto rischio;
• dare certezza regolatoria a progettisti e developer, evitando cambi in corsa.

Questa scelta sta già influenzando il modo in cui gli investitori valutano i progetti: un grattacielo con percorsi di esodo ridondanti e chiari è più facile da assicurare, da certificare e da vendere, soprattutto a fondi internazionali.

Perché interessa anche all’Italia? Per tre motivi:

1. Pressione degli standard ESG: sicurezza antincendio e gestione del rischio rientrano nei criteri di sostenibilità.
2. Convergenza normativa europea: non è realistico pensare che l’Italia resti molto lontana da queste logiche per edifici alti e complessi.
3. Reputazione del prodotto immobiliare: chi vende residenziale o hospitality in alta quota deve ormai “reggere il confronto” con mercati più maturi.

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2. Come cambia il progetto: vincoli di layout, lobby e percorsi di esodo

La seconda scala non è un dettaglio architettonico: stravolge il layout di un edificio alto se non viene prevista fin dall’inizio.

2.1 Regole base: distanze, lobby e connessioni

Nel modello inglese, riassumendo, valgono tre concetti chiave che ogni progettista dovrebbe avere in mente, anche in Italia:

• se è presente una sola scala, tra gli appartamenti e la scala deve esserci una lobby protetta;
• la distanza massima di percorrenza in un’unica direzione prima di raggiungere un percorso sicuro è di circa 7,5 metri; fino a 30 metri se sono disponibili percorsi alternativi;
• scale “interbloccate” o connessi in modo errato vengono considerate come una sola scala dal punto di vista della sicurezza.

Tradotto in pratica: corridoi infiniti, appartamenti che si aprono direttamente sulla scala o nuclei di salita messi “dove avanza spazio” non funzionano più. Il tema dei percorsi di esodo entra nella stessa fase in cui si disegna la maglia strutturale.

2.2 Perché serve progettare con dati, non solo con esperienza

Se ti accorgi di questi vincoli quando il progetto è in fase esecutiva, hai tre problemi:

• devi ridisegnare il layout e spesso ridurre il numero di unità vendibili;
• allunghi tempi di approvazione e di cantiere;
• moltiplichi varianti strutturali e impiantistiche.

Qui l’IA applicata al PropTech fa davvero la differenza. Alcuni esempi concreti:

• software di progettazione che, grazie a algoritmi di ottimizzazione parametrica, generano automaticamente varianti di layout rispettando distanze, lobby protette e doppie scale;
• strumenti di simulazione di esodo (crowd simulation) che, alimentati con dati realistici, mostrano in pochi minuti dove si creano colli di bottiglia in caso di incendio;
• verifiche automatiche di conformità: modelli BIM che integrano regole antincendio e segnalano in rosso percorsi troppo lunghi o lobby non conformi.

Chi integra questi strumenti già in fase di concept riduce drasticamente la probabilità di dover rifare il progetto a metà percorso.

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3. Ascensori di evacuazione, aree di rifugio e progettazione “future-proof”

La normativa inglese non rende obbligatori gli ascensori di evacuazione, ma di fatto li incoraggia negli edifici alti, affiancandoli a aree di rifugio protette.

3.1 Come organizzare ascensori e rifugi

Lo schema tipo prevede che:

• l’ascensore di evacuazione sia posto in un vano protetto, adiacente a una scala e a una lobby sicura;
• le lobby fungano da aree di rifugio dove chi ha mobilità ridotta può attendere i soccorsi;
• gli ambienti a maggior rischio (appartamenti, locali elettrici, depositi) non si affaccino direttamente sulla lobby dell’ascensore di evacuazione.

Nel contesto italiano, dove il patrimonio esistente è spesso complesso e stratificato, replicare questo schema alla lettera non è sempre possibile. Ma la direzione è chiara: accessibilità, ridondanza e compartimentazione diventano criteri strutturali.

3.2 Dove entra l’IA nella progettazione della sicurezza verticale

Qui gli strumenti di IA e PropTech possono supportare sviluppatori e progettisti in tre modi molto concreti:

1. Simulazione degli scenari di incendio: modelli 3D dinamici che simulano sviluppo del fumo, percorsi dei vigili del fuoco e utilizzo combinato di scale e ascensori.
2. Analisi multi-obiettivo: l’IA può ottimizzare layout che tengano insieme sicurezza, superficie vendibile e costi strutturali, invece di “sacrificare” un aspetto alla volta.
3. Verifica continua nel ciclo di vita: collegando il modello BIM al sistema di gestione dell’edificio (BMS), si possono monitorare in tempo reale condizioni che impattano sulla sicurezza (porte tagliafuoco aperte, ostruzione dei percorsi, manutenzione degli impianti).

Il risultato non è solo un edificio “a norma”, ma un asset più resiliente e difendibile davanti a assicurazioni, banche e investitori.

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4. Costi, ritardi e impatto sul mercato: cosa succede ai progetti alti

L’introduzione obbligatoria della seconda scala ha generato nel Regno Unito sospensioni e ritardi su molti cantieri alti. Lo stesso tipo di shock regolatorio può toccare anche l’Italia, specie per grandi operazioni urbano-residenziali.

4.1 Dove si concentrano i costi

Integrare una seconda scala in un edificio alto comporta tre voci principali di extra costo:

• modifiche strutturali per ospitare il nuovo vano scala;
• perdita di superficie vendibile, perché parte dello spazio viene destinato a percorsi comuni;
• aumento di costi di materiali e manodopera per opere aggiuntive e varianti.

Se però la seconda scala viene prevista fin dall’inizio, parte di questi costi viene assorbita nel concept: non stai “aggiungendo” qualcosa, stai progettando un nucleo verticale diverso.

4.2 Effetto soglia: rimanere sotto i 18 metri o salire in sicurezza

Quando una normativa fissa una soglia (18 m nel caso inglese), il mercato reagisce. Alcuni developer scelgono di restare appena sotto il limite per evitare gli oneri aggiuntivi. Questo può portare a:

• riduzione dei veri grattacieli residenziali, specie nelle aree urbane più costose;
• maggiore interesse per soluzioni modulari e prefabbricate, più facili da adattare a vincoli di sicurezza;
• sviluppo di prodotti “mid-rise” ad alta qualità, ma con meno complessità impiantistica.

Nel mercato italiano, dove non tutte le città hanno una cultura del grattacielo residenziale, questo tema è ancora più delicato: progettare alto ha senso solo se è redditizio e gestibile nel lungo periodo. E qui l’IA applicata alla analisi investimenti immobiliari può chiarire subito se “salire di piano” conviene davvero.

Con modelli previsionali basati su IA puoi, ad esempio:

• confrontare ROI atteso di un edificio da 8, 12 e 18 piani, variando costi di sicurezza, oneri e assorbimento di mercato;
• simulare l’impatto sul cash flow di un eventuale ritardo di 6-12 mesi dovuto a revisioni normative;
• valutare come gli standard antincendio influenzano valore di rivendita e appetibilità per investitori istituzionali.

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5. Come prepararsi: strategia, IA e processi per sviluppatori e progettisti

Chi fa sviluppo immobiliare in Italia e lavora (o lavorerà) su edifici alti può già muoversi su quattro fronti.

5.1 Mappare subito i progetti sensibili

La prima mossa è banale ma decisiva:

• individuare tutti i progetti in pipeline oltre una certa altezza o complessità;
• classificare quelli più esposti a cambi normativi antincendio e di sicurezza;
• valutare quali possono integrare da subito soluzioni di doppia scala o percorsi ridondanti.

Con piattaforme PropTech di portfolio management supportate da IA puoi fare questo lavoro in poche ore, non in settimane, aggregando dati di altezze, superfici, destinazioni d’uso e stato autorizzativo.

5.2 Integrare competenze antincendio e digitali fin dal concept

Aspettare la fase esecutiva per coinvolgere il consulente antincendio è il modo migliore per generare varianti e ritardi. Ha molto più senso:

• coinvolgere specialisti di fire safety già nelle prime fasi di masterplan;
• lavorare su un modello BIM unico, condiviso con progettisti, impiantisti e consulenti safety;
• usare strumenti di validazione automatica delle regole (distanze, compartimentazioni, numeri di scale) direttamente sul modello digitale.

5.3 Usare IA per ottimizzare layout e costi

C’è una domanda che ogni developer si fa: “Quante unità perdo se aggiungo la seconda scala, e quanto mi costa davvero?”. L’IA può rispondere in modo numerico, non intuitivo.

Alcune funzionalità utili:

• generazione automatica di più layout con diverse posizioni di scale e ascensori, misurando per ciascuno mq vendibili, costi stimati e livello di sicurezza;
• ottimizzazione multi-obiettivo che cerca la configurazione con miglior equilibrio tra redditività e performance antincendio;
• scenari di value engineering che mostrano dove tagliare costi senza scendere sotto una certa soglia di sicurezza.

5.4 Documentazione digitale e “golden thread” italiano

Dopo casi come Grenfell, nel Regno Unito si parla di Golden Thread: un filo digitale continuo che collega progetto, costruzione e gestione dell’edificio, soprattutto per la sicurezza.

In Italia siamo ancora lontani da una formalizzazione così spinta, ma la direzione è simile. Per chi sviluppa immobili alti, creare fin da subito un gemello digitale dell’edificio ha tre vantaggi:

• documentazione completa e sempre aggiornata per vigili del fuoco, assicurazioni e property manager;
• gestione più semplice delle manutenzioni critiche (porte tagliafuoco, impianti di estrazione fumi, scale e ascensori);
• base dati solida se in futuro arrivano nuove norme: non riparti da zero, aggiorni il modello.

Strumenti di gestione documentale con IA possono classificare, indicizzare e controllare coerenza di progetti, certificazioni, verbali di collaudo e manuali, riducendo errori umani e tempi di ricerca.

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6. Perché la doppia scala è un tema centrale per la PropTech italiana

La seconda scala nei grattacieli sembra un dettaglio per addetti ai lavori, ma in realtà è un ottimo esempio di come tecnologia e IA possano rendere l’edilizia più sicura e più profittevole.

Per chi segue la serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, questo tema tocca tre pilastri:

• progettazione intelligente: usare IA per generare e valutare varianti progettuali conformi alle future norme;
• valutazioni automatiche e analisi investimenti: capire subito se un edificio alto, con seconda scala e sistemi avanzati di evacuazione, regge il business plan;
• gestione digitale del patrimonio: mantenere tracciato nel tempo tutto ciò che riguarda sicurezza, modifiche e manutenzioni.

La sicurezza non è più solo un costo “obbligato”. Sta diventando un elemento di differenziazione commerciale: chi dimostra con dati, simulazioni e documenti digitali che il proprio edificio alto è più sicuro, vende meglio e più velocemente.

Per i developer italiani la scelta è chiara: aspettare che una norma imponga qualcosa di simile alla seconda scala, oppure usare da subito IA e PropTech per progettare edifici alti che siano già pronti per il futuro — normativo, finanziario e, soprattutto, sociale.