L’obbligo di seconda scala negli edifici alti cambia progetti, costi e margini. Ecco cosa insegna il caso UK e come l’IA può aiutare l’immobiliare italiano.
Seconda scala negli edifici alti: cosa cambia davvero (e come l’IA può salvare i tuoi margini)
Nel Regno Unito, dal 30/09/2026 tutti i nuovi edifici residenziali oltre i 18 metri dovranno avere una seconda scala. Da quando la misura è stata annunciata, decine di cantieri sono stati sospesi, progetti ripensati da zero, business plan sballati.
La realtà è semplice: quando una norma antincendio cambia la geometria dell’edificio, cambia anche la geometria del conto economico. Meno superficie vendibile, più costi strutturali, più complessità autorizzativa. E, se ti muovi tardi, più ritardi e varianti.
Per chi lavora nell’immobiliare italiano questa storia è molto più vicina di quanto sembri. Le logiche di seconda via di fuga, scale di sicurezza, compartimentazioni, ascensori di evacuazione sono le stesse di cui discutiamo con tecnici e VVF ogni settimana. E con l’evoluzione della normativa antincendio europea è ingenuo pensare che l’Italia resterà ferma a lungo.
In questo articolo vediamo:
- cosa prevede l’obbligo di seconda scala nel caso inglese
- perché impatta così tanto su progetti, tempi e margini
- come un developer o un costruttore può prepararsi
- in che modo IA e PropTech riducono rischio, costi e ritardi in scenari simili, anche in Italia
1. Perché nasce l’obbligo della seconda scala oltre i 18 metri
La regola UK stabilisce che tutti i nuovi edifici residenziali oltre i 18 m debbano prevedere una seconda scala entro il 30/09/2026. Inizialmente la soglia proposta era 30 m, poi ridotta a 18 m per allinearsi alla definizione di Higher Risk Buildings della normativa inglese.
L’obiettivo della seconda scala è chiaro:
- offrire un percorso alternativo di evacuazione in caso di incendio
- aumentare la resilienza dei percorsi d’esodo se una scala diventa inutilizzabile
- dare certezza normativa a progettisti e sviluppatori, evitando correzioni continue in corso d’opera
Per chi progetta high-rise il messaggio è netto: la gestione dell’esodo non è un dettaglio progettuale, è un vincolo strutturale. Va ragionato a monte, non “aggiunto” a fine progetto.
In Italia la logica è la stessa: tra Codice di Prevenzione Incendi, RTV per le civili abitazioni e future evoluzioni europee, chi lavora oggi su edifici alti e complessi non può permettersi un approccio reattivo. Pianificare la sicurezza strutturale fin dal concept è l’unico modo per non bruciare margini.
2. Vincoli di progetto e di conformitĂ : cosa cambia in pratica
La seconda scala non è solo “un’altra rampa di gradini”. Dietro ci sono vincoli precisi di layout, simili a quelli che già affrontiamo in Italia quando lavoriamo con i VVF.
2.1 Layout, distanze di esodo e lobby protette
Nel caso inglese, l’Approved Document B aggiornato chiarisce alcuni punti chiave:
- se c’è una sola scala, tra appartamenti e scala deve esserci una lobby protetta
- le distanze massime di percorso sono:
- 7,5 m in una sola direzione
- 30 m se sono disponibili piĂą direzioni di fuga
- scale “interconnesse” vengono considerate come un’unica scala ai fini della sicurezza
Per un developer questo significa, in concreto:
- meno libertà nel fare piante “pulite” e super-ottimizzate: servono lobby, filtri, compartimenti
- necessitĂ di dimensionare i corridoi non solo per esigenze architettoniche, ma per distanze di fuga
- possibile riduzione della SUL vendibile a paritĂ di volume edificabile
Qui l’IA può fare la differenza: strumenti di space planning generativo consentono di generare in pochi minuti decine di varianti di layout già coerenti con i vincoli antincendio, evidenziando metraggi, distanze e superfici vendibili per ciascuna opzione.
2.2 Aree di rifugio e ascensori di evacuazione
La normativa inglese, nonostante il dibattito, non impone ancora gli evacuation lifts, ma ne incentiva l’uso. Prevede che:
- l’ascensore di evacuazione sia in vano protetto, accanto a una scala e a una lobby sicura
- le lobby contengano aree di rifugio per chi attende assistenza
- non ci siano aperture dirette verso alloggi, locali tecnici o depositi
Molti sviluppatori oggi li considerano uno “sfizio costoso”. In realtà , guardando alla direzione delle normative europee, è plausibile che diventino standard in tutti gli edifici ad alta affluenza.
Ecco perché, anche in Italia:
- progettare da subito spazi predisposti per futuri ascensori di evacuazione è una scelta prudente
- l’IA può simulare scenari di evacuazione (tempi di esodo, flussi per scala e ascensore) per dimostrare ai tecnici antincendio la bontà delle soluzioni proposte
3. Tempi di transizione, autorizzazioni e rischio ritardi
La normativa UK prevede un periodo transitorio di 30 mesi a partire dal 29/03/2024.
In pratica:
- fino a settembre 2026 i progetti possono seguire le vecchie regole o integrare da subito la seconda scala
- dopo settembre 2026 tutte le nuove domande dovranno rispettare l’obbligo di seconda scala
- i progetti giĂ approvati senza seconda scala avranno 18 mesi per avviare i lavori; se non partono in tempo, dovranno ripresentare la domanda con le nuove regole
L’effetto domino è evidente:
- chi arriva tardi rischia di dover riprogettare in corsa edifici giĂ approvati
- ogni variante cambia computi, tempi, contratti d’appalto, marketing, pricing
- gli istituti di credito diventano più prudenti, perché il rischio autorizzativo sale
Questa dinamica è molto familiare a chi opera in Italia: basta una nuova RTV, un aggiornamento di norma sismica o un parere VVF più restrittivo per far saltare il cronoprogramma.
Qui la PropTech può dare un vantaggio competitivo concreto:
- piattaforme di gestione documentale e “Golden Thread” (filo d’oro informativo) tracciano ogni decisione progettuale legata alla sicurezza
- motori di IA verificano la coerenza dei progetti rispetto ai requisiti normativi, segnalando incongruenze prima dell’invio delle pratiche
- sistemi di project & risk management predittivo stimano l’impatto di un cambio normativo su tempi, costi e cash flow
Chi usa questi strumenti non “subisce” le transizioni normative, ma le governa.
4. Impatti economici sui developer e sul mercato residenziale
L’obbligo di seconda scala ha tre effetti diretti sul business immobiliare: riprogettazione, aumento dei costi, modifiche all’offerta di prodotto.
4.1 Costi di redesign e cantieri rallentati
Nel Regno Unito, l’incertezza sulla soglia (30 m o 18 m?) ha portato molti operatori a congelare i progetti high-rise in attesa di indicazioni definite. Ora che la regola è chiara, chi ha aspettato troppo deve:
- pagare onorari aggiuntivi per architetti e consulenti antincendio
- affrontare varianti strutturali in corso d’opera
- rinviare l’avvio vendite o la consegna, con impatto su cassa e interessi passivi
Non è un tema solo inglese. In Italia chi lavora con torri residenziali, studentati, social housing ad alta densità rischia scenari analoghi se progetta al limite dei parametri minimi senza margini di sicurezza.
Un approccio più intelligente è usare l’IA già in fase di concept per:
- produrre piĂą scenari di progetto con diverso livello di ridondanza (seconda scala, predisposizione ascensore di evacuazione, compartimentazioni piĂą robuste)
- associare a ciascuno scenario un business plan dinamico che calcola superfici vendibili, costi incrementali e ROI
Così la scelta non è ideologica, ma basata su numeri.
4.2 Meno SUL vendibile, piĂą attenzione al prodotto mid-rise
A paritĂ di footprint, inserire una seconda scala significa:
- dedicare piĂą superficie alle parti comuni tecniche
- ridurre leggermente il numero di alloggi o la metratura media
Alcuni developer inglesi stanno giĂ valutando un cambio di strategia:
- piĂą edifici mid-rise sotto i 18 m, per evitare la complessitĂ dei grattacieli
- maggiore uso di prefabbricazione e moduli per controllare tempi e qualitĂ
In Italia potremmo vedere scenari simili su:
- rigenerazioni urbane dove l’altezza massima cambia il profilo normativo antincendio
- nuovi quartieri residenziali in cui si preferiscono piĂą corpi di fabbrica medio-bassi invece di una torre dominante
Qui l’IA applicata ai GIS, ai dati demografici e ai trend di domanda consente di simulare scenari di mercato: quanto vale davvero, a 10 anni, puntare su high-rise rispetto a mid-rise in una certa città ?
5. Come prepararsi (anche in Italia): 4 mosse concrete
Guardando al caso inglese, ci sono alcune azioni che ogni developer o general contractor italiano può mettere in campo subito, anche in assenza di un obbligo analogo già scritto in Gazzetta.
5.1 Mappa i progetti critici e simula gli scenari
Individua tutti i progetti:
- sopra determinate altezze
- con un solo corpo scala principale
- con layout molto “tirati” sui parametri antincendio
Per ciascuno, usa strumenti di modellazione BIM e IA per:
- testare l’inserimento di una seconda scala o di lobby più generose
- valutare l’impatto su SUL, tempi e costi
Meglio scoprire oggi che il margine si assottiglia del 3% che domani, a permesso giĂ ritirato.
5.2 Coinvolgi prima esperti antincendio e consulenti digitali
Il vecchio schema “architetto → depositiamo il progetto → poi sentiamo il tecnico antincendio” non funziona più.
Funziona molto meglio un processo integrato dove, sin dal concept:
- il professionista antincendio partecipa alle scelte di layout
- il consulente digitale/PropTech aiuta a strutturare modello BIM, flussi informativi e check automatizzati di conformitĂ
Questo ti permette di costruire da subito il tuo Golden Thread: il filo logico e documentale che tiene insieme progetto, sicurezza, normativa e gestione futura dell’immobile.
5.3 Usa l’IA per controlli di conformità e “what if” normativi
La parte più sottovalutata del PropTech è l’uso dell’IA per i controlli di conformità .
Con strumenti adeguati puoi:
- interrogare il tuo modello BIM: “tutti i percorsi d’esodo rispettano le distanze massime?”
- chiedere al motore di IA di evidenziare locali critici (depositi, locali tecnici) rispetto alle vie di fuga
- simulare un cambio di soglia (es. obbligo oltre 18 m) e vedere in pochi minuti quali progetti finiscono “a rischio”
Chi ha questi strumenti è più veloce ad adeguarsi e più credibile verso banche e investitori.
5.4 Prevedi un budget sicurezza “intelligente” nel business plan
Inserire una seconda scala, prevedere aree di rifugio o predisporre ascensori di evacuazione costa. Ma costa molto meno farlo a tavolino che in variante.
Nel tuo business plan, ragiona così:
- considera un cuscinetto di investimento sicurezza (anche solo il 1–2% del costo costruzione)
- usa l’IA per confrontare scenari di CAPEX e OPEX: più sicurezza strutturale oggi può significare meno costi di gestione, meno sinistri, meno cause domani
Non è solo un tema tecnico: è un argomento forte anche in ottica marketing e vendita. Un edificio “future-proof” sulla sicurezza antincendio si vende meglio, soprattutto in un mercato sempre più sensibile al tema.
6. Sicurezza, redditività e IA: la nuova triade dell’immobiliare italiano
La lezione che arriva dalla seconda scala inglese è piuttosto chiara: la sicurezza antincendio non può più essere trattata come un vincolo da subire a fine progetto. Va integrata nel modello economico, nel processo progettuale e negli strumenti digitali.
Per chi segue la serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, questo è uno snodo strategico:
- l’IA non serve solo a stimare valori, fare matching clienti o prevedere i canoni
- è un alleato decisivo per gestire il rischio normativo, progettare edifici sicuri e mantenere i margini
Chi inizierà oggi a usare modelli BIM intelligenti, simulazioni di evacuazione, controlli automatizzati di conformità e business plan dinamici guidati dall’IA, domani non si troverà a rifare scale e piani economici in fretta e furia.
La domanda vera è: preferisci aspettare che una nuova norma ti costringa a cambiare progetti già avviati, o usare fin da ora l’IA per progettare edifici più sicuri, più resilienti e più redditizi?