Nuova guida 2025 dell’Agenzia delle Entrate su imposte e agevolazioni casa. Come usarla davvero, tra prima casa, prezzo-valore e strumenti IA PropTech.
Perché la nuova guida fiscale sulla casa conta davvero
Nel 2024 oltre il 70% delle famiglie italiane che ha comprato casa ha dichiarato di non essere sicura di aver sfruttato tutte le agevolazioni fiscali disponibili. Tradotto: migliaia di euro lasciati sul tavolo tra imposte pagate in più, bonus persi e scelte poco ottimizzate.
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la nuova “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” proprio per ridurre questa confusione. È un documento tecnico ma prezioso, pensato per chi compra come persona fisica, sia da privati sia da imprese.
In questo articolo ti spiego cosa c’è davvero dentro questa guida, come usarla nel concreto quando stai per comprare casa e – tema della nostra serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation” – come gli strumenti basati su intelligenza artificiale possono aiutarti a non sbagliare conti, simulare scenari fiscali e parlare con il notaio con le idee chiarissime.
1. Cosa contiene la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate
La guida dell’Agenzia delle Entrate è, di fatto, il riferimento ufficiale per capire come vengono tassati gli acquisti di abitazioni e quali agevolazioni fiscali puoi usare.
In sintesi, la pubblicazione affronta:
- il trattamento tributario “standard” dell’acquisto di un’abitazione
- le regole delle agevolazioni prima casa
- il funzionamento del sistema prezzo-valore
- le indicazioni pratiche prima del rogito
- le agevolazioni specifiche per under 36 (DL 73/2021), ora concluse ma ancora rilevanti per chi ha acquistato entro le date previste.
La cosa più utile? Non si limita a elencare le norme, ma le organizza per fasi di acquisto: prima della proposta, nella fase del preliminare, al momento del rogito.
La guida è pensata per chi compra come persona fisica, non per società o investitori professionali. Ma proprio per questo è fondamentale per famiglie e giovani acquirenti.
2. Acquisto casa: le imposte principali da conoscere
Quando compri casa in Italia, le imposte cambiano a seconda di chi vende (privato o impresa) e del fatto che tu possa o meno usare le agevolazioni prima casa.
Acquisto da privato (o da impresa senza IVA)
In questo caso l’imposta principale è l’imposta di registro. A questa si aggiungono:
- imposta ipotecaria
- imposta catastale.
Le aliquote standard, senza agevolazioni, sono generalmente più alte rispetto alla prima casa. Qui la guida ti mostra casistiche, esempi e differenze tra abitazione principale, seconde case, pertinenze.
Acquisto da impresa con IVA
Se compri da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice in certe condizioni, entra in gioco l’IVA. In questi casi:
- paghi l’IVA (con aliquota ordinaria o ridotta, se prima casa)
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono spesso fisse.
Il nodo vero non è ricordare tutte le aliquote a memoria, ma sapere cosa chiedere a notaio e consulente. Qui i nuovi strumenti PropTech con IA possono dare una mano: un configuratore intelligente ti chiede poche informazioni (chi vende, tipo di immobile, tuo profilo fiscale) e ti mostra uno scenario fiscale stimato in tempo reale.
3. Agevolazioni prima casa: quando convengono davvero
Le agevolazioni prima casa restano il pilastro fiscale per chi acquista la propria abitazione principale.
Requisiti chiave (semplificati)
In pratica, puoi avere diritto al beneficio se:
- l’immobile rientra tra le categorie catastali ammesse (no immobili di lusso)
- è nel Comune dove risiedi o dove trasferirai la residenza entro un certo termine
- non sei già titolare, in Italia, di altre abitazioni acquistate con i benefici prima casa, salvo alcuni casi di vendita e riacquisto.
La guida dell’Agenzia entra nel dettaglio di ogni requisito, delle dichiarazioni da rendere nell’atto e delle conseguenze in caso di decadenza dall’agevolazione (ad esempio se non trasferisci la residenza nei termini o rivendi l’immobile troppo presto senza riacquistare).
Cosa si risparmia con la prima casa
In termini pratici, l’agevolazione può ridurre:
- l’aliquota dell’imposta di registro (se acquisti da privato)
- l’aliquota IVA (se acquisti da impresa)
- le imposte ipotecaria e catastale, spesso in misura fissa.
Su un acquisto medio in una grande città, l’effetto può valere migliaia di euro tra risparmio immediato e minori costi accessori.
Come entra in gioco l’IA
Un buon software di consulenza immobiliare con IA oggi può:
- verificare automaticamente se rientri nei requisiti standard prima casa, partendo da poche domande guidate
- evidenziare i punti critici (ad esempio possesso di altre quote immobiliari, tempi di residenza)
- simulare lo scenario con e senza agevolazione, mostrando la differenza di imposte.
Questo non sostituisce il notaio, ma ti mette nelle condizioni di arrivare al colloquio con domande precise, invece di scoprire tardi che avresti potuto organizzarti meglio.
4. Prezzo-valore: la regola che molti trascurano
Il sistema prezzo-valore è probabilmente l’aspetto più sottovalutato, ma nella guida 2025 gli viene data grande evidenza, e a ragione.
Cos’è il prezzo-valore
Quando ricorrono determinate condizioni (acquisto di abitazione da parte di persona fisica, con imposta di registro), puoi chiedere che la tassazione avvenga non sul prezzo pagato, ma sul valore calcolato in base alla rendita catastale rivalutata.
Questo comporta tre effetti importanti:
- l’imposta di registro si calcola su un valore spesso più basso del prezzo reale
- l’Agenzia delle Entrate ha un potere di accertamento di valore limitato
- hai diritto per legge a una riduzione degli onorari notarili.
In molte compravendite questo significa ridurre la base imponibile in modo non trascurabile.
Un esempio concreto
Supponiamo:
- prezzo di acquisto: 250.000 euro
- valore “prezzo-valore” calcolato dalla rendita catastale: 190.000 euro.
Calcolare l’imposta di registro su 190.000 invece che su 250.000 cambia parecchio la cifra da pagare allo Stato. La guida dell’Agenzia spiega nel dettaglio quando puoi chiedere il prezzo-valore e come deve essere riportato nell’atto notarile.
Dove aiuta il PropTech
Qui l’intelligenza artificiale può fare la differenza in modo molto concreto:
- leggendo automaticamante i dati catastali (tramite visure caricate in piattaforma)
- stimando il valore prezzo-valore
- confrontandolo con il prezzo di mercato
- suggerendo se l’opzione prezzo-valore può essere vantaggiosa nel tuo caso.
Per un’agenzia immobiliare, avere questi calcoli integrati in un gestionale IA significa fare subito pre-analisi fiscali per il cliente, invece di limitarsi al solo prezzo di vendita.
5. Indicazioni pratiche prima del rogito
La prima parte della guida dell’Agenzia delle Entrate è dedicata a cosa fare prima di firmare. È la parte che molti saltano, salvo poi accorgersi di aver trascurato dettagli fondamentali.
Controlli da fare in anticipo
Tra i passaggi essenziali:
- verificare la regolarità catastale e urbanistica dell’immobile
- controllare chi è davvero il proprietario (e se ci sono comproprietari)
- verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli
- valutare bene tempi e condizioni nel preliminare di compravendita.
Un consulente o il notaio restano essenziali, ma oggi molti di questi controlli possono essere pre-filtrati da piattaforme PropTech che integrano IA:
- lettura automatica delle visure
- evidenziazione di anomalie
- segnalazione di categorie catastali non agevolabili
- alert su possibili rischi (ad esempio difformità tra planimetria e stato di fatto, quando i dati sono disponibili).
Perché questo riduce i rischi
La combinazione tra:
- guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate
- strumenti IA che analizzano dati e documenti
permette a chi compra casa di:
- arrivare dal notaio con una visione molto più chiara
- evitare errori formali che possono far perdere le agevolazioni
- ridurre i tempi tra proposta, mutuo e rogito.
6. Focus giovani under 36: cosa resta utile nel 2025
Un capitolo della guida è dedicato alle agevolazioni per gli under 36 introdotte dal DL 73/2021. Parliamo delle misure per chi, con meno di 36 anni, ha stipulato un atto di acquisto prima casa tra:
- 26/05/2021 e 31/12/2023, oppure
- fino al 31/12/2024 se esiste un preliminare registrato entro il 31/12/2023.
Molti di questi benefici non sono più attivabili per nuovi acquisti nel 2025, ma la guida resta importante per chi:
- ha acquistato nel periodo coperto dalle norme
- deve capire se e come mantiene i benefici
- si chiede cosa succede in caso di rivendita o di riacquisto.
Ancora una volta, qui un motore IA integrato in un gestionale immobiliare o in una piattaforma di consulenza può:
- riconoscere automaticamente, dalle date e dall’età dell’acquirente, se rientra nel perimetro
- riepilogare quali imposte sono state azzerate o ridotte
- indicare i possibili casi di decadenza.
Per chi lavora in agenzia, questo significa dare risposte immediate e documentate ai clienti giovani che chiedono: “Ma io quei bonus li ho ancora?”
7. Come usare insieme guida ufficiale e strumenti IA
La realtà è più semplice di quanto sembri: nessun software sostituisce la guida dell’Agenzia delle Entrate, e la guida da sola non basta per simulare tutti i tuoi scenari personali.
La combinazione più efficace per chi compra casa nel 2025 è:
- Leggere (almeno) le parti chiave della guida: capitoli su prima casa, prezzo-valore, indicazioni preliminari.
- Usare strumenti PropTech con IA per:
- caricare visure e documenti
- simulare imposte con e senza agevolazioni
- capire se il prezzo-valore è applicabile e conveniente
- ottenere un riepilogo chiaro delle voci di costo.
- Confrontarsi con notaio e consulente portando numeri, non impressioni.
Ho visto agenzie che, grazie a questi flussi digitali, sono passate da preventivi “a spanne” a schede dettagliate di imposte e costi per ogni immobile, con un impatto diretto sulla fiducia del cliente e sulla capacità di chiudere le trattative.
Conclusione: meno ansia, più numeri (e più controllo)
Comprare casa resta una delle decisioni economiche più impegnative per una famiglia italiana. La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate su imposte e agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa è il riferimento ufficiale per non sbagliare, soprattutto su prima casa e prezzo-valore.
Se la affianchi a strumenti PropTech basati su intelligenza artificiale, puoi trasformare un labirinto di norme in numeri chiari, simulazioni concrete e decisioni consapevoli.
Il passo successivo? Chiederti non solo “quanto costa questa casa”, ma “quante imposte pago in ogni scenario e come posso ottimizzarle in modo legittimo”. Le tecnologie di IA nell’immobiliare italiano sono nate proprio per questo: aiutarti a fare scelte migliori, con più dati e meno stress.