Le prestazioni energetiche degli edifici italiani migliorano. E con l’IA, APE e dati energetici diventano un vantaggio competitivo concreto per agenzie e investitori.
Certificazione energetica e IA: perché adesso è un tema decisivo
Nel 2024 gli edifici residenziali italiani in classe energetica alta (A4–B) hanno raggiunto il 20% del totale, mentre quelli in classe F–G sono scesi al 45,3%. Nel non residenziale le classi peggiori sono crollate al 30,9%. Numeri del VI Rapporto ENEA–CTI sulla certificazione energetica che raccontano una cosa chiara: la qualità energetica del patrimonio immobiliare italiano sta migliorando, e sempre più velocemente.
Questo non è solo un tema ambientale o normativo. Per chi fa intermediazione immobiliare, sviluppa progetti, gestisce patrimoni o investe, l’efficienza energetica è già oggi un driver di prezzo, assorbimento e tempi di vendita. E, dentro questo scenario, l’intelligenza artificiale applicata al PropTech sta diventando il vero motore di lettura e utilizzo di questi dati.
In questo articolo, parte della serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, vediamo cosa dice il Rapporto ENEA–CTI, come sta cambiando concretamente il mercato e come strumenti basati su IA possono trasformare la certificazione energetica in vantaggio competitivo e lead qualificati per agenzie, sviluppatori e investitori.
Cosa racconta davvero il Rapporto ENEA 2025 sugli edifici italiani
La fotografia del Rapporto ENEA–CTI 2025 è basata su oltre 1,2 milioni di Attestati di Prestazione Energetica (APE) emessi nel 2024 e archiviati nel SIAPE, il Sistema Informativo nazionale sugli APE.
Il punto di fondo è semplice: il parco immobiliare italiano sta diventando più efficiente, anche se con grande eterogeneità tra territori e tipologie.
I dati chiave da conoscere
Per chi lavora nell’immobiliare, questi numeri vanno memorizzati:
- Residenziale
- Classi alte (A4–B): 20% degli edifici certificati
- Classi basse (F–G): 45,3%, in calo di oltre 2 punti rispetto all’anno precedente
- Non residenziale (uffici, retail, terziario, ecc.)
- Classi A4–B: 20%
- Classi F–G: 30,9%, in calo di ben 10 punti rispetto al 40,9% dell’anno prima
La tendenza è netta: cresce l’energia “buona”, cala quella “cattiva”. Non siamo ancora in una situazione ideale – quasi la metà del residenziale è ancora in classe F–G – ma la direzione è tracciata.
Perché gli APE sono sempre più affidabili
Un altro elemento importante del Rapporto è la qualità degli Attestati di Prestazione Energetica. ENEA e CTI hanno introdotto metodologie avanzate di controlli preventivi semantici sui dati energetici. Tradotto:
- meno errori macroscopici di compilazione
- più coerenza tra i dati dichiarati e le caratteristiche reali degli edifici
- base dati più solida per analisi, politiche pubbliche e… modelli di IA
Questo è cruciale per il PropTech: senza dati puliti, l’IA sbaglia valutazioni, previsioni e suggerimenti. Con un SIAPE più robusto, invece, le applicazioni intelligenti possono cominciare a lavorare seriamente.
Come l’efficienza energetica sta cambiando il valore degli immobili
L’efficienza energetica non è più solo una voce burocratica nei documenti di compravendita. È un fattore economico diretto che incide su:
- prezzo di vendita o canone di locazione
- tempi di assorbimento sul mercato
- costo totale di possesso per l’utente finale
- appetibilità per banche e investitori istituzionali
Prezzi, sconti e tempi di vendita
Quello che si vede quotidianamente nelle trattative, soprattutto nelle grandi città italiane, è uno schema ricorrente:
- immobili in classe A o B:
- spuntano prezzi al metro quadro più alti
- restano sul mercato meno tempo
- attirano acquirenti più consapevoli e solvibili
- immobili in classe F o G:
- vengono percepiti come “a rischio lavori”
- spesso richiedono sconti consistenti o formule di vendita creative (es. proposta con piano di ristrutturazione incluso)
Con la nuova Direttiva europea EPBD che introduce obiettivi più stringenti sulle prestazioni energetiche, questo gap tenderà ad amplificarsi. Gli edifici inefficienti diventeranno sempre più “stranded assets” se non verranno riqualificati.
PropTech, IA e valutazioni energetiche
Qui entra in gioco l’intelligenza artificiale applicata alle valutazioni immobiliari. I modelli AVM (Automated Valuation Model) di nuova generazione non si limitano più a calcolare il valore su superficie, zona e stato manutentivo, ma integrano:
- classe energetica da APE
- anno di costruzione e interventi documentati
- tipologia di impianto termico
- potenziale di riqualificazione e risparmio energetico
Un modello di IA ben addestrato sui dati del SIAPE può, per esempio:
- stimare quanto l’upgrade da classe G a classe D o B impatterebbe sul valore di mercato
- calcolare un canone “verde” più competitivo in locazione
- suggerire il momento migliore per intervenire in funzione di incentivi fiscali e trend di mercato
Per un’agenzia o un developer questo significa proposte più precise, argomentazioni forti in trattativa e contenuti di consulenza che generano fiducia (e lead).
Il ruolo dell’IA nei nuovi strumenti pubblici: Catasto Energetico e PnPE2
Il Rapporto ENEA 2025 dedica due focus interessanti per chi si occupa di PropTech: il Catasto Energetico Unico e il Portale Nazionale sulla Prestazione Energetica degli Edifici (PnPE2).
La direzione è chiara: creare un ecosistema dati centralizzato, su cui anche le soluzioni private potranno costruire servizi ad alto valore.
Catasto Energetico Unico: la “mappa energetica” del Paese
Il Catasto Energetico Unico punta a integrare dati su impianti termici e APE in un unico repository nazionale. Dal punto di vista IA:
- è una base dati straordinaria per modelli predittivi su consumi, emissioni e scenari di riqualificazione
- consente di combinare informazioni energetiche con dati urbanistici, socio-demografici, prezzi immobiliari
Le applicazioni possibili per il settore immobiliare sono molteplici:
- piattaforme di analisi di portafoglio per fondi e SGR: quali edifici sono più esposti al rischio normativo? quale budget di riqualificazione è necessario sul medio periodo?
- strumenti per banche e istituti di credito che collegano rating energetico e rischio credito
- dashboard per property manager che ottimizzano piani di intervento su interi complessi
PnPE2 e SEPE: guida intelligente per cittadini e operatori
Il Portale Nazionale PnPE2 introduce il Sistema Esperto per la Prestazione Energetica (SEPE), pensato come guida per cittadini, imprese e PA su:
- incentivi fiscali disponibili
- costi stimati degli interventi
- benefici energetici e ambientali
Per il mondo PropTech, questo è un terreno ideale per sviluppare integrazioni via API e assistenti virtuali che aiutano il cliente finale a prendere decisioni:
- simulazioni di riqualificazione in tempo reale durante una visita virtuale
- chatbot che rispondono a domande su bonus, detrazioni e tempi di rientro dell’investimento
- tool di comparazione immobiliare che non valutano solo il prezzo ma anche i costi energetici lungo 10–20 anni
Chi saprà collegare i propri strumenti di IA al patrimonio informativo pubblico avrà un vantaggio competitivo concreto.
Ostacoli reali: soldi, burocrazia… e come può aiutare l’IA
Il Rapporto ENEA–CTI, attraverso un sondaggio con 1.500 amministratori di condominio realizzato da CTI e ANACI, conferma ciò che molti professionisti vedono ogni giorno:
- il 76,7% degli amministratori riconosce l’importanza dell’efficienza energetica e degli APE
- gli ostacoli principali alla riqualificazione sono:
- costo degli interventi (81,5%)
- complessità burocratico–normativa (47,4%)
Qui l’IA non risolve la mancanza di budget, ma può ridurre drasticamente complessità, incertezza e tempi decisionali.
Tre applicazioni molto concrete
-
Configuratori di intervento condominiale
Piattaforme che, a partire dai dati APE e dall’anagrafica condominiale, generano scenari automatici:- pacchetti di interventi (cappotto, serramenti, impianti)
- stima dei costi per unità immobiliare
- risparmio energetico previsto
- impatto sulla classe energetica e sul valore medio degli appartamenti
-
Assistenti normativi intelligenti
Modelli linguistici addestrati su norme, circolari e prassi interpretative possono:- tradurre il linguaggio normativo in FAQ chiare per condomini e proprietari
- generare bozze di delibere condominiali e informative pre–assemblea
- aggiornarsi automaticamente quando cambia la normativa o escono nuovi incentivi
-
Lead scoring energetico per agenzie e sviluppatori
Sistemi di IA che incrociano:- classe energetica degli immobili nel portafoglio
- profilo economico degli utenti che fanno richiesta
- disponibilità di incentivi locali
e suggeriscono quali lead hanno più probabilità di trasformarsi in clienti per immobili ad alta efficienza o per progetti di riqualificazione.
In pratica, si passa da una gestione “a sensazione” a una gestione guidata da dati, algoritmi e simulazioni.
Come usare la certificazione energetica per generare lead di qualità
Nel contesto della serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, la certificazione energetica è una miniera di opportunità commerciali, se la si tratta come dato strategico e non come semplice allegato a un contratto.
Per agenzie immobiliari e broker
Alcune idee operative:
- inserire nei propri CRM i dati di classe energetica e consumi presunti, così che i sistemi di IA possano segmentare automaticamente gli immobili e abbinarli ai clienti giusti
- usare la classe energetica come trigger per:
- campagne email mirate (es. “Cerchi un trilocale in classe A o B?”)
- annunci profilati su base “green”
- offrire valutazioni che includano scenario attuale e scenario post–riqualificazione, generati da modelli di IA che integrano dati SIAPE, prezzi di zona e costi interventi medi
Per sviluppatori e investitori
Gli sviluppatori che lavorano su nuova costruzione o riqualificazione pesante possono usare l’IA per:
- scegliere i progetti con miglior rapporto costo/beneficio energetico rispetto al mercato locale
- creare business plan che integrano:
- classe energetica target
- extra–valore atteso in vendita o locazione
- sensibilità del progetto a eventuali cambi di normativa o di incentivi
Gli investitori, dal piccolo risparmiatore ai fondi, possono invece utilizzare piattaforme di analisi basate su IA per identificare immobili inefficienti con alto potenziale di riqualificazione, veri e propri “diamanti grezzi” da trasformare.
Dove sta andando il mercato: IA, EPBD e prossimi anni
Il Direttore Generale del CTI, Antonio Panvin, lo ha sintetizzato bene: gli APE sono uno strumento conoscitivo fondamentale e il loro miglioramento qualitativo è un obiettivo strategico in vista della nuova Direttiva EPBD.
Per il settore immobiliare questo significa tre cose molto concrete:
- Trasparenza crescente: classe energetica e prestazioni reali diventeranno sempre più facili da confrontare e verificare.
- Pressione normativa: gli edifici meno efficienti saranno progressivamente penalizzati, soprattutto sul fronte finanziamenti e autorizzazioni.
- Domanda più selettiva: famiglie e imprese terranno conto dei costi energetici lungo tutta la vita utile dell’immobile, non solo del prezzo iniziale.
In questo contesto, l’IA e il PropTech non sono un vezzo tecnologico, ma l’unico modo per gestire la complessità dei dati, anticipare le tendenze e costruire offerte immobiliari credibili.
Chi saprà usare le informazioni della certificazione energetica – integrate con modelli di intelligenza artificiale – non solo per “stare a norma”, ma per progettare prodotti, pricing e percorsi di vendita più intelligenti, avrà un netto vantaggio competitivo nei prossimi 5–10 anni.
La domanda da farsi oggi non è se puntare sull’efficienza energetica, ma: quanto velocemente posso integrare dati APE e strumenti di IA nei miei processi immobiliari prima che lo faccia la concorrenza?