421 metri: è la distanza media tra casa e colonnine EV in Italia. Scopri come usare questi dati e l’IA per valutare, vendere e cercare immobili in modo più smart.
Case e colonnine elettriche: perché contano (anche per il valore)
421 metri. È questa la distanza media tra le case in vendita e in affitto e le colonnine di ricarica per auto elettriche nei comuni italiani dove le stazioni sono presenti. A Torino il valore crolla a 221 metri, a Milano a 232. Non è solo una curiosità statistica: sta diventando un criterio concreto di scelta e un driver di valore immobiliare.
Questo dato si inserisce in un contesto chiaro: nel 2025 le vendite di auto elettriche in Italia sono tornate a crescere, la mobilità sostenibile è al centro delle politiche pubbliche e la casa viene sempre più valutata anche in funzione dei servizi smart e green intorno. Qui entra in gioco la PropTech e, soprattutto, l’intelligenza artificiale applicata all’immobiliare.
In questo articolo, parte della serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, vediamo cosa ci raccontano i numeri di Casa.it sulle colonnine di ricarica, come questi dati si traducono in decisioni concrete per chi compra, vende o affitta e in che modo l’IA può trasformare una semplice distanza in un reale vantaggio competitivo per privati, agenti e sviluppatori.
I numeri: distanza media 421 m, ma le grandi città corrono
Il punto di partenza è l’analisi svolta su agosto 2025 da Casa.it nei comuni italiani dove sono presenti punti di ricarica per veicoli elettrici.
I dati chiave:
- Distanza media nazionale tra case sul mercato e colonnine: 421 metri
- Case con una colonnina entro 400 m: 42% del totale
- Capoluoghi di provincia: distanza media 389 m, con 54% degli immobili entro 400 m
- Comuni non capoluogo: distanza media 423 m, con 36% delle case entro 400 m
Le 8 principali città italiane a confronto
Nelle 8 città maggiori per popolazione, 7 su 8 sono meglio della media nazionale in termini di distanza casa–colonnina:
- Torino: 221 m (colonnine entro 400 m per 89% delle case sul mercato)
- Milano: 232 m (86% degli immobili entro 400 m)
- Bologna: 278 m (78%)
- Genova: 308 m (65%)
- Roma: 327 m (51%)
- Firenze: 358 m (59%)
- Palermo: 380 m (45%)
- Napoli: 508 m (23% – unica sopra la media nazionale di distanza)
La fotografia è chiara: dove c’è più densità urbana, la rete di ricarica è già oggi un elemento competitivo. Torino e Milano, in particolare, sono casi scuola di come una città possa rendere l’auto elettrica concretamente vivibile anche per chi non ha un box con wallbox privata.
Questi dati, però, diventano davvero interessanti quando iniziamo a leggerli in chiave immobiliare + IA.
Perché la vicinanza a una colonnina aumenta l’attrattività di un immobile
La vicinanza a una stazione di ricarica non è più un dettaglio “nice to have”. È un parametro funzionale, ma anche percepito come valore, soprattutto nelle fasce urbane più giovani e nei contesti ad alto tasso di mobilità.
Benefici concreti per chi vive l’immobile
Per chi compra o affitta:
- Comodità quotidiana: 400 metri sono 5 minuti a piedi. Avere una colonnina in questo raggio significa poter integrare la ricarica nella routine (rientro serale, spesa, passeggiata).
- Riduzione dell’ansia da autonomia: sapere che sotto casa c’è un punto di ricarica cambia radicalmente la percezione dell’auto elettrica.
- Maggiore flessibilità: chi oggi non ha un’auto elettrica, ma prevede di acquistarla nei prossimi anni, sa di non dover cambiare casa per farlo.
Per molti potenziali acquirenti e inquilini, queste condizioni valgono più di un posto auto in strada non garantito. Ed è esattamente questo tipo di percezione che l’IA può misurare e tradurre in valutazioni immobiliari più precise.
Impatto sul valore e sui tempi di vendita/locazione
Dal lato del venditore o del locatore, la vicinanza a una colonnina può incidere su:
- tempo sul mercato: immobili meglio serviti tendono a generare più contatti qualificati; nelle città con alta penetrazione EV questo si traduce spesso in più visite in meno tempo;
- prezzo percepito: non parliamo di rincari automatici, ma di una maggiore resistenza allo sconto in fase di trattativa, soprattutto se l’immobile ha altre caratteristiche “green” (classe energetica, domotica, fotovoltaico);
- posizionamento di marketing: poter scrivere nell’annuncio “colonnina di ricarica a 200 m” oggi fa la differenza, esattamente come “metro a 300 m” o “parco sotto casa”.
Il punto è che questo non può più essere gestito solo a sensazione. Serve analisi dati strutturata. Qui entra in scena la componente PropTech.
Come l’IA trasforma il dato “colonnina vicina” in strumento di PropTech
Nei portali e nei software evoluti di PropTech immobiliare, la vicinanza alle colonnine EV è un dato che l’intelligenza artificiale può usare in diversi modi, tutti molto pratici.
1. Valutazioni automatiche più precise (AVM evoluti)
Gli AVM – Automated Valuation Models – non possono più basarsi solo su metri quadri, stato manutentivo e storico dei prezzi della zona. I modelli più evoluti stanno già integrando:
- distanza da colonnine di ricarica;
- qualità del trasporto pubblico;
- presenza di piste ciclabili, parcheggi, servizi di sharing.
Un modello di IA ben addestrato può, ad esempio, imparare che in una certa area di Milano gli appartamenti entro 300 m da una colonnina hanno tempi di vendita ridotti del 15–20% rispetto a immobili simili ma più lontani. Queste correlazioni, invisibili “a occhio nudo”, diventano feature del modello che migliorano la precisione della stima.
2. Matching clienti-immobili basato sullo stile di vita
Un altro fronte chiave della PropTech è il matching intelligente tra persone e case.
Se l’agenzia o il portale profilano il cliente in modo avanzato (anche solo tramite domande mirate al momento della ricerca), l’IA può:
- dare un peso specifico alla mobilità elettrica e alle esigenze di ricarica;
- proporre per prime le case con colonnine entro una certa distanza;
- segnalare all’agente quando un immobile nel proprio portafoglio è particolarmente in linea con un cliente EV-friendly.
In pratica, la colonnina di ricarica diventa un criterio esplicito nel motore di raccomandazione immobiliare, al pari di numero di camere o distanza dalla metropolitana.
3. Analisi investimenti e sviluppo di nuovi progetti
Per sviluppatori e investitori, l’IA può incrociare:
- rete attuale e prevista di colonnine (piani comunali, bandi, progetti);
- andamento delle vendite di auto elettriche nelle varie province;
- assorbimento di nuovo prodotto immobiliare nelle zone già ben servite.
Da qui nascono dashboard previsionali tipo:
“Nel quadrante nord-ovest di Torino, entro 3 anni la densità di colonnine crescerà del 40%. Gli immobili residenziali entro 300 m dai nuovi punti di ricarica mostrano oggi un assorbimento superiore del 25% rispetto al resto del quartiere.”
Un’informazione del genere aiuta a decidere dove acquistare terreni, dove puntare su residenze per locazione a breve termine, e persino dove proporre progetti con colonnine condominiali integrate.
Strategie pratiche per agenti, venditori e acquirenti
La teoria è interessante, ma la domanda vera è: come usare questi dati sul campo, domani mattina in agenzia o durante una visita?
Per le agenzie immobiliari
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Arricchisci il gestionale con dati geolocalizzati
Integra nei tuoi software (o scegli soluzioni che lo fanno già) la distanza automatica alle colonnine per ogni immobile. Un campo semplice:distanza_colonninain metri. -
Segmenta il portafoglio in chiave “mobilità elettrica”
Identifica gli immobili:- entro 200 m da una colonnina;
- tra 200 e 400 m;
- oltre 400 m.
Questo ti permette sia di creare campagne mirate (newsletter, annunci social) sia di posizionare meglio il prezzo.
-
Aggiorna il modo di descrivere gli annunci
Non limitarti a: “zona servita”. Scrivi dati concreti:- “colonnina di ricarica a 180 m”;
- “3 punti di ricarica nel raggio di 500 m”.
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Usa l’IA per il matching clienti
Nei CRM più evoluti, imposta regole tipo: se il cliente dichiara interesse per auto elettrica o mobilità sostenibile, aumenta la priorità degli immobili con colonnine vicino. È un modo semplice per far lavorare l’IA a tuo favore.
Per chi vende o affitta casa
- Mappa le colonnine intorno all’immobile e segnati le distanze reali a piedi.
- Comunica il dato all’agente e chiedi che sia inserito nell’annuncio.
- Se sei in un condominio senza colonnine, ma con punti pubblici vicini, valuta accordi con operatori di ricarica o con il condominio per soluzioni future: chi visita casa percepisce che la mobilità elettrica è possibile, oggi o a breve.
Per chi cerca casa (acquisto o affitto)
Quando imposti i filtri di ricerca:
- chiediti entro quanti metri sei disposto a camminare per ricaricare l’auto;
- segnala al tuo agente che per te le colonnine non sono un optional;
- valuta l’insieme: colonnina + mezzi pubblici + parcheggi. Spesso una casa con buona mobilità integrata migliora la qualità della vita più di qualche metro quadro in più.
Dalla colonnina alla città intelligente: cosa aspettarsi nei prossimi anni
La tendenza è chiara: la mobilità elettrica entrerà sempre più nelle valutazioni immobiliari. Non parliamo solo di case di lusso con wallbox privata, ma di appartamenti in quartieri normali, dove la presenza di infrastrutture pubbliche farà la differenza.
L’IA, in questo scenario, è il collante che tiene insieme:
- dati sulle infrastrutture energetiche e di ricarica;
- informazioni sugli immobili (annunci, transazioni, tempi di vendita);
- preferenze reali delle persone, sempre più tracciabili attraverso le ricerche online.
Per chi lavora nel settore, questo significa una cosa precisa: o si inizia ora a integrare questi dati e questi strumenti, oppure si rimane indietro. Gli agenti che usano l’IA per leggere il territorio, gli sviluppatori che progettano edifici pronti alla mobilità elettrica, i portali che trasformano una semplice informazione di distanza in servizio personalizzato ai clienti, avranno un vantaggio competitivo netto.
La buona notizia è che i primi dati – come quelli di Casa.it sulla distanza media di 421 metri e sulle performance di città come Torino e Milano – sono già disponibili. La differenza la farà chi saprà usarli per prendere decisioni migliori e costruire un’offerta immobiliare davvero allineata al modo in cui ci muoveremo nei prossimi anni.
La domanda vera, per chi legge e lavora nell’immobiliare, è semplice: nei tuoi processi quotidiani, la colonnina è ancora un dettaglio… o è già diventata una variabile strategica che l’IA ti aiuta a misurare e valorizzare?