Al Haffa Souq mostra come tradizione, sostenibilità e sicurezza si reggano su basi digitali. Ecco cosa può imparare l’edilizia e il PropTech italiano.
Perché Al Haffa Souq parla anche ai cantieri italiani
Un dato colpisce subito: oltre 2,2 milioni di ore lavorate senza un infortunio con giorni persi. In un progetto complesso, mixed-use, in clima estremo. E mentre conquista un Award of Merit ENR 2025 per il retail/mixed-use, Al Haffa Souq a Salalah (Oman) è anche la dimostrazione concreta di come progettazione intelligente, sostenibilità e gestione digitale possano convivere.
Per chi lavora nell’edilizia italiana e nel real estate questo progetto è uno specchio del futuro prossimo: rigenerazione di aree commerciali, mix di funzioni, spazi flessibili per piccoli esercenti e brand internazionali, il tutto con una pressione crescente su efficienza energetica, sicurezza e tempi di cantiere.
Nel framework della serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation”, Al Haffa Souq è un caso studio perfetto: mostra come un concept profondamente legato alla tradizione (il souq) possa essere reso possibile grazie a processi, strumenti e logiche che in Italia stiamo iniziando a sviluppare con BIM, AI di cantiere e digital twin.
In questo articolo vediamo:
- cosa rende speciale Al Haffa Souq dal punto di vista progettuale e costruttivo;
- quali parti del processo sarebbero oggi gestibili (meglio) con IA, BIM e pianificazione digitale;
- come questi insegnamenti si possono applicare ai cantieri misti italiani: retail, residenziale, turistico, rigenerazione urbana.
1. Al Haffa Souq: tradizione, mix funzionale e progetto complesso
Al Haffa Souq nasce da una sfida chiara: creare un complesso moderno, misto, che conservi l’atmosfera di un souq tradizionale omanita.
L’obiettivo progettuale è triplo:
- rispettare la morfologia storica dei vicoli tortuosi del souq dell’incenso di Salalah;
- integrare servizi e standard moderni (comfort, impianti, accessibilità, brand internazionali);
- garantire gestione pedonale fluida e spazi versatili per attività differenti.
Per chi conosce i centri storici italiani, il parallelo è immediato: un po’ come intervenire su una porzione di centro storico a Bari Vecchia o nel quartiere dei Vicoli di Genova, ma con funzioni retail contemporanee, catene internazionali e nuove esigenze logistiche.
Il team ha lavorato sulla forma urbana:
- tracciato ispirato ai vicoli stretti del souq per favorire ombra naturale;
- spazi flessibili che ospitano sia piccole botteghe sia brand globali;
- layout pienamente pedonale, progettato per comfort microclimatico.
Dove entra in gioco la trasformazione digitale
Un impianto così articolato, pieno di passaggi pedonali, corti interne e negozi modulabili, è un tipico scenario in cui:
- il BIM urbano (modello informativo dell’intero complesso) permette di coordinare architettura, strutture, MEP, facciate;
- algoritmi di simulazione dei flussi pedonali, supportati da AI, aiutano a dimensionare larghezze di percorsi, piazzette, nodi di sosta;
- strumenti di climate analysis integrati al BIM guidano il posizionamento di ombreggiamenti, alberature, pergolati.
Esattamente lo stesso tipo di approccio che oggi serve nei progetti mixed-use italiani: retail + residenziale + hospitality, spesso con vincoli storici o paesaggistici rilevanti.
2. Strategie passive e sostenibilità: cosa possiamo copiare domani
Il progetto ha puntato molto sulle strategie passive per ridurre il fabbisogno energetico e gestire il clima ostile dell’Oman.
Gli elementi chiave:
- orientamento e clustering degli edifici per ridurre l’esposizione diretta al sole;
- composizione dei volumi per favorire la ventilazione naturale tra i corpi di fabbrica;
- pavimentazioni (hardscape) pensate per ridurre le isole di calore;
- paesaggio (softscape) con piante autoctone, resistenti e poco idroesigenti;
- utilizzo di acque grigie trattate e acqua piovana raccolta per irrigazione, riducendo il consumo di acqua potabile.
Questa impostazione è molto vicina a ciò che le normative italiane e la tassonomia europea stanno spingendo: riduzione dei consumi, uso efficiente dell’acqua, progetto climatico del lotto.
Come AI e BIM aiutano queste scelte in un progetto italiano
Oggi, in un cantiere italiano, lo stesso tipo di ragionamento può essere accelerato e reso più oggettivo con:
- Analisi energetiche parametriche integrate nel BIM: il progettista testa in poche ore decine di varianti di orientamento, profondità dei portici, altezze dei volumi, verificando subito l’impatto su carichi termici e comfort.
- Algoritmi di ottimizzazione basati su AI: dati i vincoli (superficie edificabile, indici urbanistici, budget, irraggiamento), il sistema propone configurazioni di masterplan che minimizzano il fabbisogno energetico.
- Simulazioni microclimatiche: strumenti di CFD + AI permettono di prevedere velocità dell’aria, zone di surriscaldamento, efficacia delle schermature vegetali.
- Gestione intelligente dell’acqua: modelli che incrociano pluviometrie storiche e scenari climatici futuri per dimensionare bacini di raccolta, reti duali, sistemi di riuso delle acque grigie.
Per uno sviluppatore o un fondo immobiliare italiano, questo significa:
- decisioni meno intuitive e più data-driven in fase di concept;
- business plan che includono con maggiore precisione CAPEX e OPEX energetici;
- dossier ESG più robusti e misurabili per investitori e banche.
3. Sicurezza di cantiere: da 2,2 milioni di ore senza incidenti all’uso dell’IA
Uno dei dati più forti del progetto è il risultato sulla sicurezza: zero infortuni con giorni persi su oltre 2,2 milioni di ore lavorate.
Questo traguardo non nasce per caso. Il team ha:
- coinvolto fin dall’inizio ingegneri della sicurezza nel processo di progettazione;
- effettuato una revisione dei rischi in fase di design, eliminando pericoli alla radice;
- strutturato un controllo continuo in cantiere.
Qui la connessione con l’agenda italiana è diretta: nei prossimi anni la combinazione di BIM + IA + IoT sarà uno dei pochi modi realistici per ridurre infortuni in cantieri sempre più complessi.
Come l’IA può migliorare sicurezza e pianificazione sui cantieri misti
Ecco alcuni esempi pratici applicabili da una media impresa di costruzioni italiana:
-
BIM 4D + AI per la pianificazione
Collegare il modello BIM al cronoprogramma e usare algoritmi di AI per:- individuare fasi con concentrazione anomala di lavorazioni ad alta energia (sollevamenti, demolizioni, getti);
- simulare scenari alternativi di sequenza lavori che riducano interferenze e rischi;
- prevedere colli di bottiglia logistici in aree pedonali o contesti storici.
-
Computer vision in cantiere
Telecamere intelligenti e sensori possono:- riconoscere DPI mancanti;
- monitorare accessi a zone ad alto rischio;
- segnalare in tempo quasi reale comportamenti pericolosi.
-
Analisi predittiva degli incidenti
Incrociando:- storico degli infortuni aziendali,
- tipologia di lavorazioni,
- condizioni meteo e turnazioni, algoritmi di IA possono indicare giorni e attività con rischio elevato, suggerendo misure extra di prevenzione.
Il caso Al Haffa dimostra che un approccio sistemico alla sicurezza è possibile. La tecnologia oggi permette di renderlo scalabile anche per cantieri italiani di dimensione media.
4. Mixed-use, flessibilità e valore immobiliare: la lezione per il PropTech italiano
Al Haffa Souq è un classico sviluppo mixed-use orientato al retail, con spazi flessibili in grado di ospitare:
- piccole attività locali;
- brand internazionali;
- funzioni che nel tempo possono cambiare (food, artigianato, servizi, esperienze).
Questa logica è cruciale anche in Italia, dove molti sviluppi urbani e progetti di rigenerazione puntano a:
- mixare retail, residenziale, uffici, turismo;
- creare spazi che generino traffico pedonale costante;
- evitare complessi monofunzionali destinati a svuotarsi in pochi anni.
Come l’IA può supportare sviluppo e gestione di immobili mixed-use
Nel contesto di PropTech e IA nell’immobiliare italiano, ci sono almeno quattro ambiti in cui casi come Al Haffa Souq indicano la direzione:
-
Analisi di mercato e definizione del mix funzionale
Modelli di IA possono:- analizzare dati di footfall, reddito medio, turismo, mobilità;
- suggerire mix ottimali retail–food–servizi;
- stimare l’impatto di diverse combinazioni sul valore immobiliare e sui canoni.
-
Valutazioni automatiche (AVM) per spazi complessi
Per un souq moderno o una galleria urbana non basta il metro quadro. Servono:- modelli che considerino posizione nel percorso pedonale, visibilità, vicinanza a nodi di attrazione;
- sistemi di pricing dinamico per canoni e fee di gestione.
-
Gestione operativa dei tenant
Piattaforme PropTech con AI aiutano a:- ottimizzare il mix di tenant in base alle performance reali;
- prevedere rischi di vacancy;
- proporre ri-configurazioni degli spazi (unendo o frazionando unità) in modo economicamente ottimale.
-
Esperienza utente e dati in tempo reale
Sensori e app possono raccogliere dati sui flussi e sulle permanenze, permettendo di:- aggiustare la segnaletica;
- calibrare aperture, eventi e servizi;
- fornire insight agli operatori commerciali.
Il risultato? Progetti come Al Haffa Souq diventano piattaforme urbane adattive, non solo edifici. È esattamente la direzione che molte città italiane stanno cercando per riattivare centri storici e quartieri commerciali.
5. Come portare queste logiche nei cantieri digitali italiani
La realtà è che non serve un budget “da Oman” per iniziare. Per uno sviluppatore o general contractor italiano che punta a cantieri digitali e a portare l’IA nell’immobiliare, il percorso può essere graduale.
Passi concreti che ho visto funzionare
-
Partire da un progetto pilota mixed-use
Scegliere un intervento con:- retail + almeno un’altra funzione (residenziale, uffici, turistico);
- un contesto urbano di un certo valore (centro città, nodo di mobilità, waterfront).
-
Imporre il BIM come requisito minimo
- Modello federato con architettura, strutture, MEP.
- Collegamento del modello a cronoprogramma (4D) e computi (5D).
-
Introdurre almeno un caso d’uso IA per fase
- Concept: analisi microclimatica e di irraggiamento per orientamento e volumi.
- Progetto esecutivo: ottimizzazione degli impianti o layout spazi commerciali.
- Cantiere: analisi predittiva dei rischi di sicurezza o ritardi.
- Gestione: monitoraggio energetico e previsioni di manutenzione.
-
Misurare risultati e scalarli
- Confrontare tempi, varianti, imprevisti con progetti tradizionali;
- documentare riduzioni di consumo energetico atteso, minori interferenze in cantiere, miglior coordinamento tra imprese.
Chi riesce a farlo su uno o due progetti crea il proprio “Al Haffa Souq italiano”: un case study solido da usare con banche, investitori, amministrazioni.
Conclusione: gli award non servono per fare scena, ma per fare scuola
Al Haffa Souq ha ricevuto un riconoscimento internazionale per la capacità di unire tradizione, sostenibilità e sicurezza in un complesso retail/mixed-use. Ma la parte davvero interessante, per l’Italia, è un’altra: questo tipo di progetto è ormai possibile solo con una solida dorsale digitale.
Per chi lavora nella filiera immobiliare – sviluppatori, property company, general contractor, progettisti – la domanda non è se adottare BIM e IA, ma quanto in fretta portarli nel cuore dei propri processi.
La serie “IA nell’Immobiliare Italiano: PropTech Innovation” nasce proprio per questo: fornire esempi concreti, come Al Haffa Souq, e trasformarli in strategie operative per i cantieri digitali italiani.
Se stai lavorando a un nuovo sviluppo mixed-use, o a una rigenerazione urbana con forte componente retail, è il momento giusto per chiederti:
quanto del valore che voglio creare è già modellato, misurato e ottimizzato in digitale?
Più la risposta si avvicina a “quasi tutto”, più è probabile che il tuo prossimo progetto non solo funzioni meglio, ma diventi un riferimento per il mercato italiano.