BFH bestätigt das Grundsteuer-Bundesmodell. Erfahren Sie, wie Sie die neue Rechtsklarheit nutzen, um Grundsteuerprozesse in Ihrer Kanzlei mit KI zu skalieren.
BFH bestätigt Grundsteuer-Bundesmodell – was heißt das für Kanzleien?
36 Millionen Grundstücke müssen in Deutschland für die neue Grundsteuer bewertet werden. Der Bundesfinanzhof hat am 12.11.2025 klargestellt: Das Bundesmodell ist verfassungskonform. Damit ist die jahrelange Unsicherheit erst einmal beendet – und für Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen ist klar: Dieses Modell bleibt, und zwar im Massenbetrieb.
Genau das ist die Chance. Wenn das Rechtsfundament steht, lohnt es sich, Prozesse zu standardisieren, zu automatisieren und gezielt mit KI zu unterstützen. Kanzleien, die weiter alles manuell abwickeln, werden im Wettbewerbsvergleich schlicht zu langsam und zu teuer.
In diesem Beitrag geht es darum,
- was der BFH konkret entschieden hat,
- welche praktischen Folgen das für Ihre Mandanten hat und
- wie Sie das Urteil nutzen können, um KI-gestützte Grundsteuerprozesse in Ihrer Kanzlei aufzusetzen oder zu verbessern.
1. Was der BFH zum Grundsteuer-Bundesmodell entschieden hat
Der Kern der Entscheidung: Der BFH hält das Ertragswertverfahren und die Typisierung im Bundesmodell für verfassungsgemäß. Die Revisionen von Wohnungseigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin wurden abgewiesen (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25).
Gesetzgebungskompetenz und Reform 2019
Der BFH stellt klar:
- Der Bund hatte mit der Grundsteuerreform 2019 die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz (Art. 105 Abs. 2 GG).
- Dass der Gesetzgeber sich zusätzlich auf eine weitere Verfassungsnorm gestützt hat, stört nicht.
- Eine Ermessensunterschreitung ist aus Sicht des Gerichts nicht erkennbar.
Für die Praxis heißt das: Die Grundstruktur des Bundesmodells wird nicht so schnell wieder gekippt werden. Kanzleien können ihre digitalen und KI-gestützten Prozesse rund um die Grundsteuer mit deutlich mehr Planungssicherheit gestalten.
Typisierte Bodenrichtwerte und pauschale Mieten
Besonders wichtig: Der BFH akzeptiert ausdrücklich, dass der Gesetzgeber
- mit typisierten Bodenrichtwerten und
- pauschalen Nettokaltmieten arbeitet.
Auch wenn das im Einzelfall zu Bewertungsungenauigkeiten führt, ist das aus Sicht des Gerichts verfassungsrechtlich zulässig, solange
- der Belastungsgrund im Durchschnitt realitätsgerecht getroffen wird und
- das Ziel einer praktikablen, automatisierten Steuererhebung erreicht werden kann.
Genau an dieser Stelle wird es für KI-Lösungen spannend: Das Gericht bestätigt mittelbar, dass die Grundsteuer bewusst massentauglich, digitalisierbar und automatisierbar angelegt ist.
2. Welche Mandanten betroffen sind – und welche nicht
Aktuell nutzen elf Bundesländer das Bundesmodell mit Ertragswertverfahren. Betroffen sind insbesondere Mandanten mit Immobilien in:
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Saarland
- Sachsen
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Für diese Länder schafft das BFH-Urteil Rechtsklarheit: Einsprüche, die sich pauschal gegen die Systematik des Bundesmodells richten, haben kaum noch Erfolgsaussichten.
Nicht betroffen vom Bundesmodell sind aktuell:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen
Diese Länder setzen auf eigene Grundsteuermodelle. Für bundesweit tätige Kanzleien bedeutet das: Sie müssen heterogene Rechtslagen handhaben – ein weiterer guter Grund, digitale Wissens- und Prozessunterstützung einzusetzen.
3. Was das Urteil strategisch für Steuerberater und WP bedeutet
Für Kanzleien steckt in diesem Urteil mehr als nur juristische Klarheit. Es ist ein Signal für langfristige Prozessautomatisierung.
Von der Einzelfalloptimierung zum Massenverfahren
Die Zeit der Diskussion „Passt dieser Bodenrichtwert exakt?“ wird sich in vielen Fällen wirtschaftlich nicht lohnen. Der BFH akzeptiert ausdrücklich Pauschalierungen, um die Verwaltung von 36 Mio. Grundstücken überhaupt zu stemmen.
Für die Praxis heißt das:
- Der Fokus verschiebt sich vom Einzelfallfeilen hin zu stabilen, skalierbaren Massenprozessen.
- Der Mehrwert der Kanzlei liegt weniger im bloßen Ausfüllen der Grundsteuererklärung, sondern in
- Identifikation von Ausnahmekonstellationen,
- Einschätzung von Korrekturchancen bei gravierenden Abweichungen,
- strategischer Beratung (z.B. zu Belastungswirkung, Hebesätzen, Standortentscheidungen).
Wo KI genau ansetzen kann
Gerade im Bundesmodell gibt es mehrere Schritte, die sich hervorragend für KI-gestützte Automatisierung eignen:
-
Datenaufnahme und -prüfung
- Auslesen von Grundsteuerbescheiden, Bodenrichtwerttabellen, Grundbuchauszügen und Mietverträgen aus PDFs oder Scans per OCR + KI.
- Plausibilitätschecks: Stimmen Flächenangaben, Baujahre, Lageinformationen?
-
Regelbasiertes Mapping auf das Bundesmodell
- Automatisierte Zuordnung zu den richtigen Bewertungsparametern.
- Einbindung aktueller Bodenrichtwerte aus Datenquellen in strukturierter Form (z.B. über vorhandene Schnittstellen in Kanzleisoftware – KI unterstützt bei Konsistenzprüfungen und Ausreißererkennung).
-
Risikobewertung und Korrekturpotenzial
- KI-Modelle können Objekte identifizieren, bei denen die pauschale Nettokaltmiete erheblich von Marktdaten abweicht.
- Die Fälle mit auffälligen Abweichungen werden priorisiert an den Menschen gegeben – nicht mehr umgekehrt.
-
Mandantenkommunikation
- Automatisierte, aber individualisierte Erklärtexte zum Grundsteuerbescheid.
- FAQ-ähnliche KI-Assistenten auf Kanzleiwebseiten oder im Mandantenportal, die typische Fragen zur neuen Grundsteuer 24/7 verständlich beantworten.
Wer diese vier Ebenen ordentlich aufsetzt, wird Grundsteuer-Projekte mit vielen hundert oder tausend Objekten deutlich entspannter durch den Kanzleialltag bringen.
4. Konkrete Einsatzszenarien: So unterstützt KI Ihre Grundsteuerprozesse
Die Theorie ist klar – spannend wird es dort, wo sich KI im Alltag bezahlt macht. Drei praxisnahe Szenarien:
Szenario 1: Grundsteuer-Mandatswelle effizient abarbeiten
Viele Kanzleien haben die erste Grundsteuerwelle 2022/2023 mit großem personellem Aufwand bewältigt. Jetzt kommen
- Korrekturen,
- Nachmeldungen,
- künftige Neubewertungen (z.B. bei Eigentumswechseln, baulichen Veränderungen).
Ein KI-gestützter Workflow kann so aussehen:
- Mandant lädt Unterlagen hoch (Portal/E-Mail).
- KI liest die Dokumente aus, strukturiert Datenfelder (Adresse, Flächen, Baujahr, Eigentümer, Nutzung, Miete).
- Regelwerk ordnet das Objekt dem richtigen Bundesland und Bewertungsmodell zu.
- KI identifiziert fehlende oder widersprüchliche Angaben und erstellt eine Checkliste mit Rückfragen an den Mandanten.
- Erst danach steigt der Mensch ein – mit einem bereits zu 80–90 % vorbereiteten Datensatz.
Erfahrungswerte aus digital gut aufgestellten Kanzleien zeigen: Zeitersparnis pro Fall von 30–50 % ist realistisch, bei gleichbleibender oder sogar höherer Qualität.
Szenario 2: Frühwarnsystem für „Korrekturkandidaten“
Der BFH betont, dass pauschale Mietansätze durch
- die Einbeziehung der Bodenrichtwerte und
- Korrekturmöglichkeiten bei gravierenden Abweichungen
abgefedert werden. Genau hier kann KI Mehrwert liefern:
- Ein Modell vergleicht die angesetzte Nettokaltmiete mit Marktdaten (z.B. aus öffentlich verfügbaren Mietspiegeln) und bestehenden Objekten der Kanzlei.
- Stark abweichende Fälle werden mit einem Risikoscoring markiert.
- Die Kanzlei entscheidet aktiv, in welchen Fällen sich eine Korrektur bzw. ein Rechtsbehelf wirtschaftlich lohnt.
Der Effekt: Mandanten erleben die Kanzlei als klar strukturierten, datengestützten Partner – nicht nur als „Übermittler“ der Bescheide.
Szenario 3: KI-gestützte Mandanteninformationen und Schulungen
Rund um die neue Grundsteuer herrscht bei vielen Privatmandanten und auch bei kleineren Immobiliengesellschaften Unsicherheit. Statt jedes Mal bei Null anzufangen, können Kanzleien:
- KI-gestützte Textbausteine für E-Mails, Infobriefe und Webseiten nutzen (z.B. Erklärung des BFH-Urteils, typische Fragen zu Bodenrichtwerten, Mietpauschalen, Einspruchsmöglichkeiten).
- Interne Wissensdatenbanken mit KI-Suche aufbauen, in denen Teammitglieder schnell Antworten auf Spezialfälle finden.
- Mandantenwebinare vorbereiten, bei denen KI bei der Erstellung von Präsentationsfolien, Beispielsrechnungen und Q&A-Katalogen unterstützt.
Das Ergebnis: Bessere, einheitliche Kommunikation – bei deutlich weniger manueller Schreibarbeit.
5. So starten Sie pragmatisch mit KI in der Grundsteuerberatung
Viele Kanzleien sind beim Thema KI noch zurückhaltend – oft aus Sorge vor Komplexität oder Datenschutzfragen. Erfahrungsgemäß funktionieren kleine, klar umrissene Pilotprojekte am besten.
Schritt 1: Prozesskartierung
- Wo genau entstehen aktuell Engpässe bei Grundsteuerfällen? (Datensammlung, Erfassung, Prüfung, Kommunikation?)
- Welche Aufgaben sind wiederkehrend, regelbasiert, dokumentenlastig? Genau dort zahlt sich KI am schnellsten aus.
Schritt 2: Geeignete KI-Werkzeuge auswählen
Je nach Kanzleigröße bieten sich an:
- KI-Funktionen in bestehender Kanzleisoftware (wenn vorhanden),
- spezialisierte Grundsteuer- oder Immobilienbewertungstools mit KI-Komponenten,
- oder ein datenschutzkonformes, in der Kanzlei eingebettetes Sprachmodell für Dokumentenanalyse und Textgenerierung.
Wichtig: Mandantendaten nur in Systemen verarbeiten, die DSGVO-konform betrieben werden (idealerweise mit Hosting in der EU und klaren Auftragsverarbeitungsverträgen).
Schritt 3: Kleinen Piloten definieren
Beispiele für erste Anwendungsfälle:
- Nur die Erfassung und Strukturierung von Grundsteuerunterlagen per KI testen.
- Nur die Mandantenanschreiben zum BFH-Urteil KI-gestützt erstellen lassen (mit finalem menschlichen Review).
- Nur das Interne Q&A zur Grundsteuer in einer KI-Wissensdatenbank abbilden.
Sobald klar ist, dass die Qualität stimmt und das Team mitzieht, kann der Einsatz schrittweise erweitert werden.
Schritt 4: Team schulen und Verantwortliche benennen
KI funktioniert nicht „von allein“. Erfolgreiche Kanzleien haben mindestens eine Person, die
- den Überblick über die eingesetzten KI-Tools behält,
- Kolleg:innen schult und Fragen beantwortet,
- und Qualität sowie Compliance regelmäßig überprüft.
6. Fazit: Rechtsklarheit als Startsignal für KI in der Grundsteuer
Der BFH hat das Bundesmodell zur Grundsteuer bestätigt – mitsamt seinen Pauschalierungen und seiner Ausrichtung auf ein bundesweit einheitliches, automatisiertes Verfahren. Für deutsche Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen ist das kein rein juristisches Detail, sondern ein strategischer Wendepunkt.
Wer die neue Rechtslage nutzt, um KI-gestützte, standardisierte und skalierbare Grundsteuerprozesse aufzubauen, wird:
- große Mandatsvolumina effizient abwickeln können,
- gezielt die Fälle identifizieren, in denen sich eine Korrektur lohnt,
- und Mandanten mit klarer, konsistenter Kommunikation überzeugen.
Die Grundsteuer bleibt ein Dauerbrenner – rechtlich, politisch und wirtschaftlich. Die spannende Frage für die nächsten Jahre lautet daher weniger: „Hält das Bundesmodell?“ sondern: „Wie professionell ist Ihr digitales und KI-basiertes Grundsteuer-Setup?“