ANAF a publicat un nou ghid pentru veniturile din arendă agricolă. Vezi cum îl poți transforma, cu ajutorul AI, într-un avantaj competitiv pentru cabinetul tău.
De ce contează acum veniturile din arendă agricolă
În multe sate din România, sfârșitul de an înseamnă două lucruri: număratul sacilor de grâu și pregătirea pentru discuția cu ANAF. Veniturile din arendarea terenurilor agricole au devenit o sursă importantă de bani pentru sute de mii de proprietari, mai ales pentru cei plecați la oraș sau în străinătate.
Pe 12.12.2025, ANAF a publicat un nou ghid privind veniturile din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal. Nu pare spectaculos la prima vedere, dar pentru avocații care lucrează în civil și fiscal – și pentru cabinetele care vor să lucreze modern, cu LegalTech și AI – acest ghid e o oportunitate clară: un subiect aparent „mărunt” unde poți aduce ordine, claritate și servicii premium, cu ajutorul tehnologiei.
În articolul de față discut:
- ce acoperă, în esență, ghidul ANAF despre veniturile din arendă;
- unde apar cele mai frecvente riscuri și greșeli pentru clienți;
- cum poate inteligența artificială ajuta un cabinet de avocatură să gestioneze mai bine contractele de arendă și fiscalitatea aferentă.
1. Ce aduce nou ghidul ANAF privind veniturile din arendă
Ghidul ANAF nu schimbă Codul fiscal, dar clarifică modul în care veniturile din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal sunt tratate la impozit și contribuții.
Pe scurt, răspunde la întrebările de bază pe care orice client ți le pune la prima întâlnire:
- când un venit din arendă este considerat impozabil;
- cum se calculează impozitul pe venit și contribuțiile sociale (CASS);
- ce documente trebuie să existe (contract scris, înregistrare, evidențe);
- cine are obligația de calcul, reținere și plată a impozitului (de regulă, arendașul – persoană juridică).
Pentru avocați, acest ghid e util din două motive:
- îți oferă un reper clar pentru conformitatea fiscală a contractelor de arendă;
- îți dă o bază standardizată pe care poți construi fluxuri automate în instrumentele tale LegalTech.
Realitatea este simplă: cine stăpânește bine fiscalitatea „mică” și repetitivă, cum e arenda, poate construi sisteme eficiente de lucru care se extind apoi la dosare mai mari.
2. Elemente esențiale într-un contract de arendă agricolă
Un contract de arendă agricolă bine făcut nu înseamnă doar clauze civiliste elegante. Înseamnă și aliniere la tratamentul fiscal descris în ghidul ANAF.
2.1. Puncte critice juridic și fiscal
Câteva elemente pe care orice avocat ar trebui să le bifeze în mod sistematic:
-
Identificarea exactă a bunului agricol
Suprafața, categoria de folosință, tarlaua, numărul cadastral – toate contează. Confuzia aici înseamnă litigii, neconcordanțe cu APIA și discuții inutile cu ANAF. -
Durata contractului
Durata influențează inclusiv modul de raportare a veniturilor. Contractele pe termen lung presupun o atenție sporită la clauzele de actualizare a arendei, recalculări, modificări legislative. -
Forma arendei: bani, produse sau mixt
Ghidul ANAF tratează arenda în bani și arenda în natură (produse agricole). Din punct de vedere fiscal:- arenda în natură trebuie evaluată în bani (de regulă, la prețul pieței) pentru calculul impozitului;
- contractul trebuie să conțină o clauză clară privind modul de evaluare, altfel discuțiile cu ANAF sunt inevitabile.
-
Obligațiile fiscale ale părților
În practică, multe contracte ignoră partea fiscală sau o tratează vag. În 2025 nu mai e acceptabil. Clauze clare privind:- cine calculează impozitul;
- cine îl reține;
- când se face plata către buget;
- ce se întâmplă dacă legislația fiscală se schimbă pe parcurs.
2.2. Aici începe rolul LegalTech
Toate aceste elemente sunt tipare repetitive. Asta e vestea bună: tiparele repetitive sunt exact ce știe AI-ul să lucreze foarte bine.
Un sistem AI de analiză a contractelor de arendă poate:
- recunoaște automat clauzele esențiale (obiect, durată, arendă, impozit);
- semnala lipsa unor prevederi cerute de ghidul ANAF sau de Codul fiscal;
- sugera modele de formulări conforme.
Rezultatul: mai puține greșeli „din neatenție” și mai mult timp pentru analiza reală a cazurilor complicate.
3. Cum se calculează veniturile impozabile din arendă
În esență, veniturile din arendă agricolă sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor. Ghidul ANAF explică pașii, dar aceștia pot fi integrați foarte ușor într-un flux AI.
3.1. Pașii standard de calcul
Modelul clasic pe care îl vede un contribuabil:
- Se stabilește venitul brut (în bani sau valoarea în bani a produselor primite);
- Se aplică cota de impozit pe venit prevăzută de Codul fiscal;
- Se verifică dacă este datorată contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în funcție de plafon;
- Se determină cine are obligația de declarare și plată (de regulă, arendașul pentru impozit reținut la sursă).
În teorie, e simplu. În practică, avocații se lovesc de:
- contracte cu arendă mixtă (bani + produse) fără metodă clară de evaluare;
- modificări retroactive ale arendei (ex. în funcție de producție), neacoperite fiscal;
- situații în care aceeași persoană are mai multe contracte de arendă, cu tratament fiscal cumulativ.
3.2. Ce poate face un AI aici
Un sistem LegalTech bine configurat poate automatiza mare parte din acest proces:
- Extrage datele cheie din contract: sumă arendă, modalitate de plată, periodicitate;
- Calculează automat impozitul după regulile actuale din Codul fiscal;
- Simulează impactul fiscal pentru client dacă:
- se modifică nivelul arendei;
- se schimbă forma (din bani în natură sau invers);
- se cumulează cu alte venituri.
Am văzut cabinete care, cu astfel de instrumente, pot oferi în 15 minute o opinie fiscală pentru un portofoliu de 50+ contracte de arendă. Fără AI, aceeași analiză ține o săptămână și implică mai multe persoane.
4. Managementul juridic al portofoliilor de arendă cu AI
Adevărata valoare pentru un avocat nu e un singur contract de arendă, ci portofoliul: clienți care au zeci sau sute de hectare, moștenitori multipli, reorganizări de exploatații agricole. Aici AI poate schimba radical modul de lucru.
4.1. De la contracte individuale la „hartă juridică” digitală
Un sistem AI dedicat dreptului civil și fiscal agricol poate:
- centraliza toate contractele de arendă ale unui client într-un singur tablou;
- marca vizual ce contracte expiră, unde lipsesc clauze fiscale sau actualizări la noul ghid ANAF;
- genera automat alerte pentru:
- termene de prelungire;
- modificări necesare de clauze fiscale;
- praguri de venit peste care se schimbă tratamentul CASS.
Pentru un partener de firmă, asta înseamnă să vezi, într-un dashboard, unde există risc juridic și fiscal, fără să cauți manual în fiecare dosar.
4.2. Automatizarea verificării conformității cu ghidul ANAF
Un use case foarte concret pentru 2025–2026:
- creezi un checklist digital bazat pe ghidul ANAF (clauze minime, tratament fiscal, documente necesare);
- antrenezi un model AI pe contractele voastre de arendă + checklist;
- rulezi audit automat pe întregul portofoliu al clientului.
Rezultatul tipic:
- identifici contracte fără prevederi clare privind evaluarea arendei în natură;
- vezi unde impozitul nu este clar definit ca „reținut la sursă” de arendaș;
- descoperi discrepanțe între ce scrie în contract și ce s-a declarat efectiv.
Asta nu înlocuiește avocatul, dar îl pune direct în poziția de strateg: nu mai pierzi timp cu scanat, copiat, comparat, ci intri direct pe analiza de fond și negociere cu cealaltă parte sau cu clientul.
5. Cum arată, practic, un flux LegalTech pentru arendă agricolă
Ca să nu rămânem în teorie, iată un flux simplificat pe care un cabinet românesc îl poate implementa în 2–3 luni, folosind soluții AI accesibile:
- Scanare și OCR pentru contractele vechi de arendă (dacă nu sunt deja în format digital);
- Analiză AI a textului:
- identificare părți, obiect, durată, arendă, clauze fiscale;
- clasificare automată: „complet / incomplet / risc fiscal mediu / risc fiscal mare”;
- Mapare pe ghidul ANAF:
- checklist automat bifat de AI, cu evidențierea lipsurilor;
- Generare de rapoarte pentru client:
- listă de contracte care necesită actualizare;
- recomandări standardizate de modificări (pe model de clauze);
- Monitorizare continuă:
- integrare cu un modul de actualizare legislativă;
- notificare când se schimbă cotele, plafoanele sau regulile relevante pentru arendă.
Cabinetele care operează deja în logica asta observă două efecte clare:
- eficiență internă crescută (timp de lucru facturabil, nu căutare în hârtii);
- percepție mult mai bună din partea clienților agricoli, care văd că primesc servicii „la nivel de corporație”, nu consultanță improvizată.
6. Unde se duce tot acest domeniu în 2026–2027
Seria „AI în Sectorul Juridic din România: LegalTech pentru Avocați” are un mesaj constant: AI nu e doar pentru litigii complexe și due diligence de milioane de euro. E foarte valoros și în zona aparent banală – cum sunt contractele de arendă agricolă, ghidurile ANAF și fiscalitatea rurală.
Ce mă aștept să vedem în următorii doi ani:
- platforme românești de LegalTech specializate pe drept rural și agricol;
- module AI preconfigurate cu logica ghidurilor ANAF, actualizate constant;
- cabinete mici de la țară care sar direct peste etapele intermediare și lucrează „digital-first”, tocmai pentru că nu au inerția structurilor vechi.
Dacă lucrezi deja cu clienți din agricultură sau ai în portofoliu litigii privind contracte de arendă, momentul publicării acestui nou ghid ANAF e un semnal clar:
fie rămâi la „facem ca anul trecut”, fie folosești AI și LegalTech ca să-ți repoziționezi serviciile pe acest segment.
Pasul următor rezonabil? Alege 10–20 de contracte de arendă din portofoliu, rulează pe ele un audit asistat de AI și vezi unde apar probleme fiscale raportat la ghidul actual. Vei avea, în câteva ore, material suficient pentru:
- o ofertă de actualizare contractuală pentru clienții existenți;
- un nou produs de consultanță recurenta bazat pe management juridic și fiscal continuu al veniturilor din arendă.
Aceasta e, de fapt, direcția în care merge profesia: mai puțin „stingem incendii”, mai mult prevenție inteligentă, construită pe date, AI și o înțelegere solidă a ghidurilor practice emise de ANAF.