Garmin închiriază 8.000 mp în Cluj. Ce înseamnă asta pentru piața de birouri și de ce șantierele care folosesc BIM și AI vor câștiga următoarele proiecte.
Garmin închiriază 8.000 mp de birouri în Cluj-Napoca. Este, oficial, una dintre cele mai mari tranzacții de birouri din afara Capitalei în 2025 – și un semnal clar că marile companii nu mai văd dezvoltarea doar prin prisma Bucureștiului.
Pentru piața imobiliară de birouri, mutarea în United Business Center (UBC), hub-ul dezvoltat de IULIUS lângă Iulius Mall, e o știre importantă. Pentru constructori, dezvoltatori și manageri de proiect, e ceva mai mult: un studiu de caz despre cum arată, concret, cererea pentru spații moderne, sustenabile și pregătite pentru digitalizare.
Seria „AI în Construcții și Infrastructură: Digitalizarea Șantierelor” vorbește tocmai despre asta: cum ajută inteligența artificială șantierele din România să lucreze mai rapid, mai sigur și mai rentabil. Iar proiecte ca cel al Garmin arată de ce companiile de construcții care adoptă BIM, AI și monitorizare digitală vor avea un avantaj clar în următorii ani.
1. Ce spune tranzacția Garmin despre piața de birouri din Cluj
Mutarea Garmin în UBC Cluj nu e doar o schimbare de adresă. Este un indicator că poli regionali de business precum Cluj-Napoca au ajuns la o maturitate în care pot concura serios cu Bucureștiul.
Datele principale ale tranzacției:
- suprafață închiriată: 8.000 mp de birouri
- locație: United Business Center Cluj, lângă Iulius Mall
- tip proiect: hub regional de birouri dezvoltat de IULIUS
- statut: cea mai mare tranzacție de birouri din afara Capitalei în 2025 (ca suprafață)
Silviu Băbțan, Office Buildings Manager UBC Cluj, punctează clar miza: această mutare e atât un record de suprafață în 2025 pentru orașele din afara Bucureștiului, cât și relocarea unui centru strategic de dezvoltare software în polul UBC Cluj-Napoca.
Din partea Garmin, mesajul Aidei Țicudean, Director Garmin Cluj, este la fel de revelator: compania a căutat un spațiu care să bifeze „funcționalitate, calitate și proximitate față de funcțiile urbane esențiale pentru echipă”. Asta înseamnă, tradus în limbaj de șantier și design:
- layout flexibil, pregătit pentru moduri de lucru hibride;
- infrastructură tehnică solidă (IT, HVAC, acustică, lumină naturală);
- acces rapid la transport, servicii, retail, zone de recreere.
Asta pun presiune directă pe modul în care sunt proiectate și executate clădirile. Și aici intră în scenă AI, BIM și digitalizarea șantierelor.
2. De ce au nevoie astfel de proiecte de AI și BIM, nu doar de beton și oțel
Realitatea? Proiecte de birouri de tipul UBC, cu chiriași globali ca Garmin, nu mai pot fi coordonate „din caiet” sau doar cu Excel. Complexitatea tehnică și presiunea pe termene și bugete cer planificare digitală încă din faza de concept.
2.1. BIM ca schelet digital al clădirii
În clădiri de zeci de mii de metri pătrați, cu multiple instalații, certificări verzi și exigențe tehnice, Building Information Modeling (BIM) devine coloana vertebrală a proiectului. Iar AI începe să stea deasupra BIM-ului, ca un „creier” care optimizează:
- coordonarea între specialități (arhitectură, structură, instalații) – AI poate detecta automat conflictele între trasee de instalații, grinzi, pereți;
- estimarea de costuri și cantități – modele de AI antrenate pe proiecte similare pot prezice mai bine costul final și pot semnala devieri periculoase;
- planificarea fazelor de execuție – AI generează scenarii de planificare și identifică secvențele de lucru cu cel mai mic risc de blocaj.
Într-un proiect de tipul UBC, în care fiecare metru pătrat contează și fiecare zi de întârziere se vede în chirii pierdute, o astfel de abordare face diferența între un șantier controlat și un haos stil „stingem incendii în fiecare zi”.
2.2. De la cerințele chiriașilor la modelul digital
Companii ca Garmin vin la masă cu un caiet de sarcini extrem de detaliat: densitate de posturi de lucru, săli de ședință, zone de colaborare, laboratoare, spații tehnice, cerințe acustice, securitate cibernetică și fizică.
Aceste cerințe pot fi transpuse într-un model BIM parametric, iar apoi AI poate fi folosit pentru:
- generarea de scenarii de layout (open-space vs. zone compartimentate);
- simularea fluxurilor de circulație ale oamenilor pe etaj;
- verificarea impactului asupra consumului energetic și iluminatului natural.
Rezultatul:
- mai puține modificări costisitoare în șantier;
- mai mult control pentru chiriaș asupra spațiului final;
- o clădire mai bine pregătită pentru certificări de tip LEED sau BREEAM.
3. UBC, IULIUS și presiunea sustenabilității: rolul AI în clădirile verzi
IULIUS are deja un portofoliu impresionant de clădiri de birouri:
- 3 clădiri în Cluj-Napoca,
- 4 în Timișoara,
- 7 în Iași,
- plus Palas Campus Iași, cu o suprafață totală de peste 242.000 mp de birouri, toate certificate LEED.
Certificarea LEED nu înseamnă doar un logo pe clădire, ci sute de cerințe legate de consum energetic, calitatea aerului, materiale, apă, confort termic și vizual. Pentru dezvoltatori, asta înseamnă foarte multe date care trebuie planificate, monitorizate și raportate.
Aici, AI începe să devină un aliat serios:
3.1. Optimizarea energetică de la faza de proiect
AI poate rula în fundal simulări pe modelul BIM pentru:
- consum de energie în funcție de orientare, tip de fațadă, tip de sticlă;
- numărul optim de senzori, echipamente HVAC, corpuri de iluminat;
- scenarii de utilizare a spațiului (full ocupare, hibrid, parțial gol).
Pentru dezvoltator, asta înseamnă decizii mai clare: ce sistem merită investiția inițială pentru a reduce costurile operaționale pe termen lung și a atinge țintele de sustenabilitate.
3.2. Clădirea ca „șantier permanent de date”
După ce chiriașii intră, o clădire de birouri modernă generează fluxuri continue de date:
- consumuri de energie și apă pe zone;
- temperatură, CO₂, calitatea aerului;
- grad de utilizare a sălilor de ședință și a zonelor comune.
AI poate transforma toate aceste date în:
- reglaje automate ale sistemelor tehnice (HVAC, iluminat);
- rapoarte pentru decarbonizare și certificări verzi;
- argumente concrete pentru renegocierea sau prelungirea contractelor de închiriere.
Asta e legătura directă dintre digitalizarea șantierului și operarea inteligentă a clădirii: dacă proiectul nu a fost gândit BIM + AI de la început, multe din aceste optimizări devin imposibile sau foarte scumpe.
4. Ce înseamnă pentru constructori și antreprenori: șantiere digitale, nu doar „pe hârtie”
Majoritatea firmelor de construcții din România încă lucrează cu un mix complicat: planșe 2D printate, WhatsApp, Excel și câteva aplicații disparate. Pentru proiecte mari de birouri, precum cele în care intră Garmin, acest mod de lucru începe să nu mai țină.
4.1. Cum arată, în practică, un șantier asistat de AI
Un șantier digitalizat pentru un proiect de birouri mari poate include:
- Model BIM central accesibil tuturor (antreprenor general, subcontractori, proiectanți);
- planificare de șantier cu AI, care sugerează secvențele optime de lucrări și alocarea echipelor;
- monitorizare de progres prin fotografii geo-localizate sau scanări 3D comparate automat cu modelul BIM;
- detecție de riscuri HSE (Health, Safety, Environment) folosind camere video și AI (casca lipsă, zone neprotejate, acces în zone interzise);
- urmărirea consumului de materiale și a pierderilor prin senzori sau scanare coduri.
Rezultatul, văzut pe proiecte similare din Europa Centrală și de Est:
- reducere a deviatiei de cost cu 10–20%;
- scurtarea duratei de execuție cu 5–15%;
- mai puține accidente de muncă severe.
4.2. De ce contează asta pentru câștigarea de contracte
Clienți de talia Garmin sau dezvoltatori ca IULIUS se uită tot mai atent la:
- capacitatea antreprenorului de a lucra BIM;
- cum gestionează raportarea de progres și trasabilitatea lucrărilor;
- cum documentează calitatea execuției și remedierile;
- cum abordează sustenabilitatea și decarbonizarea.
Constructorii care pot demonstra utilizarea unor soluții de AI în managementul proiectelor și optimizarea resurselor au un argument real în plus în licitații: nu doar că fac lucrarea, ci o fac mai predictibil, mai transparent și cu mai puține riscuri.
5. De la tranzacția Garmin la strategia ta de digitalizare
Tranzacția Garmin – 8.000 mp în UBC Cluj – este un exemplu foarte clar de cerere nouă pe piață:
- companii globale care cer birouri flexibile, colaborative și sustenabile;
- dezvoltatori care livrează clădiri certificate LEED, ancorate în hub-uri urbane mixte;
- orașe regionale care devin poli tehnologici (Cluj, Timișoara, Iași).
Pentru ecosistemul de construcții, mesajul e destul de ferm:
„Nu mai e suficient să construiești bine. Trebuie să construiești inteligent, pe date, cu modele digitale și cu AI în spate.”
Dacă ești antreprenor, dezvoltator sau proiectant și vrei să rămâi relevant în astfel de proiecte, merită să ai un plan pe 12–24 luni pentru:
- Introducerea BIM în fluxul de proiectare și execuție;
- Digitalizarea planificării de șantier (Gantt dinamic, resurse, echipe);
- Colectarea de date din șantier (foto, drone, scanări 3D, senzori);
- Primii pași în AI:
- asistenți pentru analiză de proiect;
- algoritmi de detecție a conflictelor pe model;
- suport pentru estimări și oferte;
- monitorizarea siguranței pe șantier.
Seria „AI în Construcții și Infrastructură: Digitalizarea Șantierelor” urmărește exact aceste transformări. Proiecte precum relocarea centrului Garmin la Cluj arată unde se duce piața: clădiri mai performante, orașe regionale mai puternice și șantiere care nu-și mai permit să rămână analogice.
Dacă azi te întrebi când să începi digitalizarea, răspunsul sincer este: ieri era ideal, azi încă mai e timp. Mâine, astfel de condiții vor fi pur și simplu standard în caietele de sarcini ale marilor clienți.