Bloc nou în Bucureștii Noi: unde se întâlnesc real estate-ul și AI

De la terminale de plată la șantiere conectate: povestea unui bloc din Bucureștii Noi

În București, peste 70% dintre proiectele rezidențiale noi se construiesc în zone deja aglomerate, printre clădiri existente și infrastructură la limită. Acolo unde greșelile de coordonare se traduc imediat în reclamații, întârzieri și costuri în plus.

Exact într-un astfel de context intră acum fondatorul SelfPay, Lucian Butnaru, cu un nou proiect: un bloc de locuințe lângă Metropolis Residence, în Bucureștii Noi, cu start de șantier planificat pentru primăvara lui 2026. Nu e doar o știre imobiliară, ci un exemplu foarte bun de ce digitalizarea șantierelor și utilizarea AI în construcții nu mai sunt opționale, mai ales în mediul urban dens.

În articolul ăsta vedem:

• ce înseamnă concret proiectul de lângă Metropolis Residence;
• de ce profilul fondatorului SelfPay contează pentru felul în care va fi organizat șantierul;
• cum pot fi folosite BIM, AI și instrumente de management digital pentru un astfel de proiect;
• ce pot învăța dezvoltatorii și constructorii din România din acest exemplu.

---

Proiectul din Bucureștii Noi: datele tehnice și contextul urban

Noua dezvoltare rezidențială gândită de Lucian Butnaru este, la prima vedere, un proiect „clasic” pentru București:

• teren: aproximativ 1.227 mp;
• regim de înălțime: subsol + parter + 4 etaje;
• suprafață desfășurată: în jur de 4.500 mp;
• 40 de apartamente;
• 48 de locuri de parcare;
• utilizare mixtă: o parte din apartamente pentru închiriere, o parte pentru vânzare.

Amplasarea lângă Metropolis Residence, într-o zonă deja dezvoltată, schimbă însă complet regulile jocului. Nu vorbim despre un teren „gol” la periferie, ci despre un șantier în mijlocul unui cartier locuit, cu:

• circulație intensă;
• locuri de parcare limitate;
• vecini sensibili la zgomot, praf și blocaje;
• rețele de utilități deja încărcate.

În astfel de condiții, orice dezvoltator serios are două opțiuni:

1. să lucreze „ca acum 15 ani” și să suporte costul haosului (întârzieri, conflicte, costuri suplimentare);
2. să trateze proiectul ca pe un șantier digital, unde fiecare decizie e susținută de date, modele 3D și monitorizare în timp real.

Realist vorbind, doar a doua variantă mai are sens dacă vrei marje sănătoase și reputație bună pe termen lung.

---

De ce contează că în spate e fondatorul SelfPay

Lucian Butnaru nu vine din zona clasică a dezvoltatorilor imobiliari, ci din tehnologie și plăți digitale:

• a cofondat Akela, companie de IT vândută în 2005 către Tech Team (SUA);
• a preluat și transformat ZebraPay în ceea ce azi știm drept SelfPay;
• a condus Cegeka România, parte a unui grup IT belgian de aproape 500 mil. euro;
• în real estate, are deja proiecte finalizate:
  • Chelsea Residence – ansamblu de 8 vile premium în Pipera (450–550 mp/vilă), 100% închiriate;
  • Dacia Business Center – clădire de birouri de 2.200 mp;
  • o clădire istorică renovată pe strada Vasile Lascăr, cu circa 880 mp închiriabili.

Experiența asta contează nu doar ca „track record”, ci mai ales prin mentalitatea de produs digital pe care o aduce în construcții:

• obișnuința de a lucra cu date, dashboards, KPI;
• atenție la experiența utilizatorului final (în cazul acesta, chiriaș sau cumpărător de apartament);
• interes pentru procese standardizate și optimizate continuu.

Șantierele românești încă sunt, în multe cazuri, „blind spots” pentru antreprenori: se lucrează mult din instinct, telefoane și foi excel. Antreprenorii care vin din IT sunt, de obicei, cei mai deschiși la:

• BIM (Building Information Modeling);
• platforme de management de șantier;
• monitorizare video cu analiză AI;
• integrarea datelor financiare cu datele de execuție.

Sunt exact ingredientele de care ai nevoie când vrei să construiești un bloc de 4.500 mp între clădiri existente, fără să blochezi cartierul și fără să îți „mănânce” bugetul zecile de improvizații de pe parcurs.

---

De ce șantierele în mediul urban dens au nevoie de AI și BIM

Proiectele ca blocul de lângă Metropolis Residence sunt terenul ideal pentru AI în construcții. Densitatea urbană amplifică orice greșeală și face vizibil orice derapaj. Tehnologia devine, practic, un amortizor de risc.

1. Planificare BIM pentru spații înguste

Un proiect de 4.500 mp pe un teren de 1.227 mp nu își permite surprize majore. Un model BIM 3D/4D/5D poate rezolva problemele înainte să existe fizic:

• verificarea conflictelor de instalații (clash detection) încă din faza de proiectare;
• simularea secvenței de execuție (4D) ca să vezi unde se blochează șantierul;
• asocierea de costuri la elemente (5D) pentru control bugetar în timp real.

Pentru șantiere în cartiere locuite, BIM ajută inclusiv la:

• planificarea fluxurilor de livrări și depozitare pe un perimetru minuscul;
• reducerea numărului de tăieturi, refaceri și modificări la fața locului;
• documentarea clară a ceea ce s-a construit – util ulterior pentru mentenanță și garanții.

2. AI pentru logistică, planificare și resurse

Adevărata valoare apare când peste BIM și datele de șantier pui un strat de inteligență artificială. Pentru un proiect ca acesta, AI poate fi folosit pentru:

• optimizarea programului de lucru și a livrărilor – algoritmi care simulează diferite variante de planificare și propun scenariul cu cele mai puține întârzieri;
• predictibilitate pe costuri – modele care compară evoluția reală cu proiecte similare și semnalează din timp dacă riscați depășiri de buget;
• managementul echipelor – analiza productivității pe echipe/activități și recalibrarea alocărilor de resurse.

Pentru dezvoltatori, asta înseamnă mai puține discuții de tip „nu știm exact de ce întârziem” și mai multe decizii bazate pe scenarii cuantificate, nu pe impresii.

3. Siguranță și impact asupra vecinătății

Într-o zonă ca Bucureștii Noi, problemele de siguranță și relația cu vecinii pot face sau desface reputația proiectului:

• monitorizare video cu analiză AI pentru
  • detectarea muncii fără cască/vestă;
  • zone periculoase neprotejate;
  • acces neautorizat pe șantier;
• senzori pentru zgomot, praf, vibrații, cu alerte când se depășesc anumite praguri;
• raportare transparentă către autorități și asociațiile de proprietari din zonă.

Asta schimbă complet discuția cu comunitatea locală: în loc să reacționezi doar când apar plângeri, poți demonstra preventiv că șantierul e controlat, monitorizat și adaptat.

---

Cum arată, concret, un șantier digital pentru un bloc ca acesta

Dacă ai fi antreprenorul general sau dezvoltatorul tehnic pentru blocul de lângă Metropolis Residence, un setup sănătos de digitalizare ar putea arăta așa:

1. Înainte de începerea lucrărilor

• model BIM coordonat între arhitectură, structură și instalații;
• simulare 4D a secvenței de execuție (faza de săpătură, structură, închideri, finisaje);
• plan de logistică bazat pe simulări AI: când intră camioanele, unde se depozitează, cât spațiu liber rămâne;
• definirea de KPI de șantier: productivitate, timpi morți, rate de neconformități.

2. În timpul execuției

• aplicație mobilă pentru echipele de execuție, unde se văd clar: task-uri zilnice, planșe actualizate, observații;
• checklist-uri digitale pentru calitate și siguranță, completate direct din teren;
• monitorizare prin imagini și drone (acolo unde e posibil) cu analiză automată a progresului față de plan;
• integrarea situațiilor de lucrări cu sistemul de cost control, ca să vezi săptămânal unde ești financiar.

3. La final și post-livrare

• model BIM „as built” predat viitorului administrator al clădirii;
• acces pentru echipele de mentenanță la informațiile exacte despre traseele de instalații;
• bază de date pentru garanții, intervenții și istoricul operațional al clădirii.

Pentru chiriași și cumpărători, asta se traduce în mai puține improvizații și o viață mai ușoară în imobil: când ai o problemă, cineva chiar știe ce e în spatele peretelui.

---

Ce pot învăța dezvoltatorii din România din exemplul SelfPay

Proiectul lui Lucian Butnaru din Bucureștii Noi e interesant nu doar ca produs imobiliar, ci ca model de abordare:

1. Diversificarea veniturilor – combinarea apartamentelor de vânzare cu cele pentru închiriere cere un control mai bun al costurilor și al termenelor. Aici digitalizarea face diferența între profit decent și margini erodate.

2. Mentalitate de tech în real estate – cine vine din IT nu acceptă „mergem și așa” pe șantier. E obișnuit cu:

   • monitorizare constantă;
   • iterații rapide;
   • învățare din date.

3. Urban dens = construcții inteligente, nu doar clădiri frumoase – când lucrezi între blocuri și case, nu ai luxul să greșești:

   • orice relocare de utilități se vede în buget;
   • orice blocaj de stradă se vede în presiunea comunității;
   • orice incident de siguranță se vede în autorizații viitoare.

4. AI în construcții nu mai e „nice to have” pentru proiectele urbane. Este unul dintre puținele moduri realiste de a:

   • păstra controlul pe costuri;
   • menține relația cu comunitatea;
   • livra la timp într-un context complex.

Am văzut deja în alte proiecte din București cum o abordare clasică poate adăuga 10–15% cost suplimentar doar din reproiectări, întârzieri și erori de coordonare. Un setup digital bine făcut poate reduce consistent acest derapaj.

---

Dacă ești dezvoltator sau constructor, ce poți face concret acum

Dacă lucrezi la proiecte asemănătoare (blocuri în oraș, reconversii, extinderi de ansambluri existente), merită să tratezi exemplul blocului de lângă Metropolis Residence ca pe un checklist:

• Ai deja o strategie BIM clară pentru proiectele tale sau încă lucrezi doar cu PDF-uri și DWG-uri disparate?
• Șantierele tale sunt monitorizate în timp real (video, senzori, rapoarte digitale) sau te bazezi exclusiv pe vizite fizice și telefoane?
• Planificarea și logistica sunt optimizate cu ajutorul datelor și, eventual, al algoritmilor AI, sau încă jonglezi cu tabele manuale?
• Comunicarea cu vecinii și autoritățile este sprijinită de date (rapoarte, grafice, dovezi de conformare) sau doar de promisiuni verbale?

Dacă răspunsurile nu te mulțumesc, e momentul bun să treci serios la:

• soluții de planificare BIM;
• platforme digitale de management de șantier;
• pilotarea unor module de AI pentru planificare, siguranță și control de cost.

Seria „AI în Construcții și Infrastructură: Digitalizarea Șantierelor” exact aici vrea să ajute: să traducă exemple reale din piață – cum e proiectul fondatorului SelfPay – în idei aplicabile pe șantierele din România.

Dacă vrei să discuți cum poți aplica AI și digitalizare pe proiectele tale – de la blocuri urbane la infrastructură – următorul pas e simplu: clarifică unde ești acum (tool-uri, procese, oameni) și alege un proiect pilot pe care să îl tratezi, de la început până la final, ca pe un șantier digital. Restul, cu un partener tehnic bun, se construiește mai ușor decât pare.