De oudere wil thuis blijven: wat dit vraagt van zorgvastgoed en AI

De oudere van nu past niet meer in het klassieke verpleeghuis

In 2025 staat iets op scherp wat we al jaren voelden aankomen: de meeste ouderen willen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Tegelijkertijd staan er verpleeghuisbedden leeg, terwijl de vergrijzing doorzet en personeel schaars is. Oud-hoogleraar ouderengeneeskunde Rudi Westendorp vat het scherp samen:

"De oudere van nu laat zich niet meer institutionaliseren."

Dit raakt niet alleen de ouderenzorg, maar ook de Nederlandse vastgoedmarkt. Hele generaties zorgvastgoed zijn ontworpen voor een model dat aan het kantelen is. En daarbovenop komt een nieuwe factor: AI in zorg en vastgoed. Kunstmatige intelligentie maakt het ineens mogelijk om veel preciezer te plannen, te ontwerpen en te investeren.

In deze blog leg ik uit:

• waarom het klassieke verpleeghuis richting minimumvoorziening gaat;
• wat dit betekent voor zorgvastgoed en woningmarkt;
• hoe AI en PropTech concrete handvatten geven om betere keuzes te maken;
• welke stappen bestuurders, woningcorporaties en ontwikkelaars nú kunnen zetten.

Van verpleeghuis als eindstation naar netwerk van woonzorg

De kern is helder: het klassieke, grootschalige verpleeghuis past steeds minder bij de wensen van ouderen. Dat zie je in vier bewegingen.

1. Korter verblijf, later instromen

Onderzoek van de afgelopen jaren laat zien dat:

• de gemiddelde verblijfsduur in verpleeghuizen flink is gedaald;
• mensen pas veel later instromen, vaak in de laatste levensfase;
• de zorgzwaarte gemiddeld hoger is geworden.

Het verpleeghuis wordt daarmee meer intensieve terminale zorglocatie dan woonplek voor jaren. Dat vraagt om andere gebouwtypologie, andere financiering én ander vastgoedbeleid.

2. Ouderen willen autonomie – ook in de laatste fase

De generatie die nu 70+ is, heeft haar leven lang zélf keuzes gemaakt: in werk, relaties, wonen, reizen. Diezelfde generatie accepteert niet meer vanzelfsprekend een standaardkamer op een lange gang.

Wat ouderen wél willen:

• eigen regie over dagritme en bezoek;
• herkenbare, huiselijke omgeving;
• directe verbinding met buurt, groen en voorzieningen;
• privacy én nabijheid van zorg als het nodig is.

Ik zie steeds vaker dat mensen letterlijk zeggen: “Als het zo’n klassiek verpleeghuis wordt, dan liever niet.” Dat is geen incident, dat is een trend.

3. Personeelstekort als stille ontwerper

In de reacties op het artikel van Zorgvisie werd al genoemd: sommige bedden zijn leeg niet omdat er geen vraag is, maar omdat er geen personeel is. Organisaties laten bewust kamers onbenut om het team niet te overbelasten.

Met andere woorden: het personeelsprobleem is een stille, maar keiharde ontwerper van ons zorgstelsel én ons vastgoed. Elk nieuw gebouw dat veel handen aan het bed vraagt, is domweg niet toekomstbestendig.

4. Zorg verschuift naar huis en wijk

Beleid zet al jaren in op "langer thuis". Dat is niet alleen een kostenmaatregel, maar ook een wens van veel ouderen. De praktijk:

• meer wijkverpleging;
• meer mantelzorg en sociale netwerken;
• nieuwe woonzorgconcepten zoals geclusterde appartementen, hofjes, kangoeroewoningen en gemengde woonprojecten.

De vraag verschuift dus van intramuraal bed naar integraal woonzorgecosysteem. En precies daar komt AI en PropTech in beeld.

Wat betekent dit voor zorgvastgoed in Nederland?

Als je Westendorp serieus neemt, dan moet de traditionele verpleeghuiszorg tot een noodzakelijk minimum worden afgebouwd. Dat klinkt rigoureus, maar het is vooral realistisch als je drie dingen onder ogen ziet.

Vastgoedrisico: zorggebouwen zonder toekomst

Veel verpleeghuizen zijn ontwikkeld in een tijd dat "vol = vol" de norm was. Nu zie je:

• leegstand in delen van gebouwen of afdelingen;
• complex en kostbaar onderhoud van verouderd vastgoed;
• beperkte flexibiliteit om functies te mengen (wonen, zorg, community).

Voor zorgorganisaties en beleggers betekent dit: stilzitten is financiële erosie. Gebouwen die niet aansluiten bij de vraag, verliezen waarde. Zeker als ze niet eenvoudig zijn om te bouwen tot reguliere woningen of gemengde complexen.

Nieuwe typologie: kleinere, gemengde zorgconcepten

De toekomst van zorgvastgoed voor ouderen is volgens mij een mix van:

• geclusterde woonzorgappartementen met 24/7 zorg in de nabijheid;
• gemengde complexen waar ouderen, studenten en starters samen wonen, zoals de lezer Jan Sluimers (79) voorstelt;
• tijdelijke zorgunits en flexwoningen voor herstel, respijtzorg en kortdurend verblijf;
• slimme aanpasbare woningen in de reguliere voorraad, met sensoren en domotica.

AI kan hier onder andere uitrekenen:

• in welke wijken deze mix het hardst nodig is;
• welke zorgprofielen je waar mag verwachten in 2030 of 2040;
• welke gebouwen het meest kansrijk zijn om te transformeren.

Van stenen naar diensten

De waarde van een verpleeghuis lag vroeger in de stenen plus de bedden. De komende jaren verschuift die waarde naar diensten en datagedreven zorgcoördinatie:

• digitaal triage en monitoring thuis;
• AI-ondersteunde planning van thuiszorg en wijkverpleging;
• regionale capaciteitssturing over zorglocaties heen.

Dat betekent dat vastgoed steeds meer drager van een dienst wordt, in plaats van kernproduct. Dat is een enorme mentaliteitsverandering voor zowel zorgbestuurders als vastgoedinvesteerders.

Waar AI het verschil maakt in zorgvastgoedbeslissingen

AI is geen magische oplossing, maar als je het goed inzet, helpt het om minder op onderbuikgevoel en meer op data te sturen. Zeker op drie niveaus.

1. Marktonderzoek onder ouderen, maar dan echt data-gedreven

Westendorp pleit voor serieus marktonderzoek onder ouderen. Helemaal mee eens. Alleen: een klassieke enquête per post gaat het niet redden.

Met AI kun je:

• grote hoeveelheden enquêteresultaten, interviews en open antwoorden analyseren;
• sentiment en voorkeuren per leeftijdsgroep, regio en inkomensklasse in kaart brengen;
• scenario’s bouwen: “Wat gebeurt er met de vraag naar intramurale zorg als we meer geclusterde woonvormen realiseren?”

Zorginstellingen en woningcorporaties kunnen hierdoor veel nauwkeuriger programmeren. Niet "we denken dat ouderen dit willen", maar: "data laten zien dat 72% van de 75-plussers in deze regio een eigen appartement met zorg nabij verkiest boven een kamer in een verpleeghuis".

2. Slimme waarderingsmodellen voor zorgvastgoed

In de PropTech-wereld zie je steeds meer AI-waarderingsmodellen die huurprijzen en beleggingswaarde voorspellen. Voor zorgvastgoed kun je daar een extra laag aan toevoegen:

• toekomstige zorgvraag (per wijk en per leeftijdscohort);
• personeelsbeschikbaarheid in de regio;
• beleidsscenario’s (bijvoorbeeld verdere verschuiving naar zorg thuis);
• technische aanpasbaarheid van het gebouw.

Zo ontstaat een dynamisch waarderingsmodel dat verder gaat dan alleen m² en locatie. Dat helpt bestuurders bij vragen als:

• moeten we dit verpleeghuis renoveren, transformeren of uitfaseren?
• is nieuwbouw van een zorgcomplex op deze plek wel verstandig?
• welke mix van zorg- en reguliere woningen maakt een project robuust?

3. Operationele AI: van personeelsplanning tot gebouwbeheer

Zelfs als je het vastgoed wél op orde hebt, blijft er een grote uitdaging: hoe houd je de zorg bemensbaar en betaalbaar? AI kan op operationeel niveau helpen:

• Personeelsplanning: AI-systemen kunnen roosters optimaliseren op basis van verwachte zorgzwaarte, historische bezetting en wensen van medewerkers.
• Vraagvoorspelling: op basis van gezondheidsdata, seizoenspatronen en demografie kun je zien wanneer extra capaciteit nodig is, zowel thuis als intramuraal.
• Slim gebouwbeheer: sensoren en AI sturen klimaat, verlichting en onderhoud. Dat verlaagt kosten en verbetert comfort, wat weer aantrekkelijker is voor bewoners én personeel.

Voor de AI-scepsis: dit gaat niet om robots die de zorg overnemen, maar om beslisondersteuning. Minder tijd kwijt aan giswerk en spreadsheets, meer tijd voor het echte werk.

Praktische stappen voor bestuurders, corporaties en ontwikkelaars

De realiteit? De oudere van nu laat zich niet meer institutionaliseren, maar ons vastgoed is daar nog lang niet klaar voor. Toch kun je in 2026 al meer doen dan alleen strategische notities schrijven.

1. Start met één regio-analyse op basis van AI

Kies een regio of werkgebied en breng met hulp van data- en AI-specialisten in kaart:

• huidige en toekomstige leeftijdsopbouw per wijk;
• bestaande zorg- en woonvoorzieningen;
• reisafstanden van ouderen naar zorgpunten;
• verwachte zorgprofielen (lichte, middelzware, zware zorg).

Laat een AI-model scenario’s doorrekenen:

• wat als 20% van de huidige intramurale capaciteit wordt omgezet naar geclusterde woonzorg?
• wat als je één verouderd verpleeghuis transformeert naar gemengd complex met studenten en ouderen?

Je hoeft niet direct alles om te gooien, maar je hebt wél een feitelijke basis voor dappere besluiten.

2. Ontwikkel een transformatiestrategie voor bestaand zorgvastgoed

Inventariseer al je locaties en stel per gebouw drie vragen:

1. Is dit pand in 2035 nog passend bij hoe ouderen willen wonen?
2. Is dit pand te exploiteren met het personeel dat dan beschikbaar is?
3. Is dit pand technisch en juridisch goed te transformeren?

Gebruik AI-waarderingsmodellen om verschillende routes door te rekenen:

• faseren van sluiting of verkleinen van intramurale capaciteit;
• toevoegen van nieuwe functies (woningen, dagbesteding, wijkvoorzieningen);
• verkoop, herontwikkeling of sloop/nieuwbouw.

3. Betrek ouderen en medewerkers met slimme participatietools

Marktonderzoek is geen vinkje in een beleidsstuk, maar een doorlopend proces. Digitale tools, ondersteund door AI, maken het makkelijker om:

• ideeën en zorgen van ouderen te verzamelen en clusteren;
• medewerkers mee te laten denken over werkbare concepten;
• ontwerpen te testen met digitale maquettes en VR-rondleidingen.

Zo voorkom je dat je in 2030 met een prachtig duurzaam gebouw zit… dat niemand wil bewonen.

4. Koppel AI in zorg aan AI in vastgoed

Veel organisaties zien zorg-IT en vastgoed-IT nog als gescheiden werelden. Terwijl de echte winst juist zit in de verbinding:

• zorgdata (zorgzwaarte, verblijfsduur, instroom/leeftijd) voeden je vastgoedmodellen;
• vastgoeddata (bezetting, functionaliteit, onderhoudskosten) voeden je zorgstrategieën.

AI kan dit verbinden tot één integraal stuurdashboard, waarin je ziet:

• waar zorgvraag groeit;
• waar vastgoed knelt of leegstaat;
• welke combinaties van wonen en zorg het meest effectief zijn.

Waarom nu handelen – en waarom met AI

De stelling van Westendorp – dat de oudere zich niet meer laat institutionaliseren – is geen provokatie, maar een constatering. De vraag is niet óf het verpleeghuislandschap verandert, maar hoe gecontroleerd we dat doen.

Wie nu investeert in datagedreven zorgvastgoedstrategie met AI:

• voorkomt jarenlang aanmodderen met halflege gebouwen en ad-hoc beslissingen;
• sluit beter aan bij de woonwensen van ouderen en hun naasten;
• maakt het werk van zorgprofessionals behapbaarder;
• bouwt een vastgoedportefeuille die ook in 2040 nog waarde heeft.

De oudere van nu wil thuis blijven zolang het kan, in een omgeving die menselijk aanvoelt en waar zorg dichtbij is als het nodig wordt. AI en PropTech zijn geen doel op zich, maar krachtige middelen om dat waar te maken.

De echte keuze die voorligt:

Blijven we oude instituten overeind houden, of ontwerpen we – met hulp van data en AI – een woonzorglandschap waar we zelf ook oud zouden willen worden?