BIM, IA et IoT transforment l’exploitation des bâtiments. Découvrez comment passer de la maquette à un jumeau numérique vivant, utile aux équipes terrain.
BIM, IA et exploitation : là où se joue 80 % des coûts
La plupart des projets immobiliers français sont encore pilotés par le coût de construction. Le problème ? En moyenne, jusqu’à 80 % du coût global d’un bâtiment se situe en exploitation-maintenance (O&M). C’est là que tout se joue pour la rentabilité, la décarbonation… et le confort des occupants.
Dans le cadre de la série « L’IA dans le BTP Français : Chantiers Intelligents », l’exemple de Spacewell est intéressant : l’éditeur montre comment intégrer les données BIM dans les logiciels de facility management (IWMS), puis les connecter à l’IoT pour construire un véritable jumeau numérique. C’est exactement la brique qui manque encore à beaucoup d’acteurs français pour passer de la maquette 3D « vitirine » au bâtiment réellement intelligent.
Ce texte reprend la vision partagée par Sven Toelen (VP Marketing & Communication, Spacewell) et la projette dans le contexte concret du BTP français : comment utiliser BIM, IA et capteurs pour améliorer l’exploitation, la maintenance et l’expérience utilisateur, tout en générant des économies mesurables.
1. De la maquette BIM au jumeau numérique exploitable
Le point clé de Spacewell est simple : un BIM qui reste dans les mains de la maîtrise d’œuvre ne crée pas de valeur en exploitation. Il faut qu’il vive dans les outils métiers des exploitants.
Intégrer le BIM dans l’IWMS : du plan 3D au registre d’actifs
L’approche décrite : intégrer la maquette BIM directement dans un logiciel de facility management (IWMS). Concrètement, cela change beaucoup de choses pour une foncière, un exploitant ou un service généraux :
- Création automatique des registres d’actifs : plus besoin de ressaisir les équipements un par un dans l’IWMS.
- Import des données spatiales : niveaux, zones, pièces, surfaces sont générés à partir de la maquette.
- Synchronisation continue : lorsqu’un modèle BIM est révisé, le logiciel importe les différences et met à jour les informations.
Résultat : un registre patrimonial et maintenance constitué automatiquement et à jour, ce qui réduit fortement les erreurs et les coûts de mise en données en phase de livraison.
Accès 3D sur le terrain : techniciens mieux informés
Autre élément fort : l’accès aux modèles BIM directement sur le terrain, pour les techniciens.
Dans l’exemple Spacewell :
- le technicien ouvre la vue 3D du bâtiment,
- le modèle est affiché en semi-transparence,
- les actifs pertinents (CTA, VRV, vannes, etc.) sont mis en surbrillance,
- toutes les données utiles à l’ordre de travail lui sont attachées (fiches techniques, historique d’intervention, garantie, pièces de rechange…).
L’intérêt pour un chantier intelligent est évident : moins de temps perdu à chercher l’équipement, moins de risques d’erreur, plus de first time fix. Sur des portefeuilles importants (hôpitaux, bureaux multi-sites, enseignement), les gains opérationnels peuvent atteindre facilement 10 à 20 % sur les temps d’intervention, d’après les retours des FM digitalisés.
2. Pourquoi l’exploitation est le vrai terrain de jeu du BIM
L’interview appuie là où ça fait mal pour le BTP : la focalisation sur le CAPEX au détriment de l’OPEX.
CAPEX vs OPEX : changer de culture d’investissement
En France, beaucoup de projets restent encore structurés autour d’un objectif : respecter le budget travaux. Le problème, c’est que ce réflexe conduit souvent à  :
- choisir des matériaux moins durables,
- négliger la maintenabilité des systèmes techniques,
- sacrifier les logiques d’accessibilité des équipements,
- laisser de côté la qualité et la structuration des données BIM.
Or les investisseurs les plus avancés basculent déjà vers une logique « coût global » :
- ils analysent l’impact d’une décision de conception sur 20 ou 30 ans,
- ils exigent un BIM exploitable en phase exploitation-maintenance,
- ils intègrent l’IA et les capteurs dans le business plan dès le concours.
Dans cette logique, le BIM n’est plus un livrable contractuel « pour faire joli », mais la fondation d’un jumeau numérique qui va servir pendant tout le cycle de vie du bâtiment.
BIM + IoT : la combinaison gagnante pour le bâtiment intelligent
Là où la vision de Spacewell rejoint pleinement le thème « Chantiers intelligents », c’est sur la convergence BIM–IoT :
BIM = base de données structurée du bâtiment
IoT = capteurs qui mettent cette base de données à jour en continu
En combinant les deux, on obtient un jumeau numérique vivant capable de :
- suivre les usages réels (taux d’occupation, flux, confort),
- piloter la maintenance prédictive (vibrations, températures, consommations anormales),
- optimiser en temps réel chauffage, ventilation, éclairage,
- simuler des scénarios (nouvel aménagement, nouvelles consignes énergétiques, etc.).
Pour une entreprise française du BTP ou un exploitant, c’est clairement là que se crée la valeur aujourd’hui : moins de kWh, moins d’interventions d’urgence, des mètres carrés mieux utilisés et des occupants plus satisfaits.
3. L’optimisation du workplace : le vrai gisement de valeur caché
Sven Toelen le dit sans détour : la plus grande opportunité n’est pas l’énergie, mais l’optimisation du lieu de travail.
Bien‑être et productivité : le ROI que beaucoup sous-estiment
Sur un immeuble de bureaux, l’ordre de grandeur est clair :
- 1 € de dépenses énergétiques,
- 10 € de coûts immobiliers (loyers, charges),
- 100 € de masse salariale.
Autrement dit, 1 % de productivité en plus vaut souvent plus qu’une baisse de 20 % de la facture énergétique. L’IA, les capteurs et un BIM exploitable permettent précisément de jouer sur ce levier :
- mesurer l’occupation réelle et adapter les surfaces,
- ajuster confort thermique, luminosité, qualité de l’air,
- proposer des services au bon moment (propreté à la demande, réservation de salles, gestion des pics de restauration),
- fluidifier les parcours (guidage, hot-desking, accueil visiteurs).
Des études récentes sur les bureaux flexibles montrent, par exemple, que l’adaptation des surfaces via les données d’occupation peut réduire jusqu’à 30 % les mètres carrés nécessaires sans dégrader l’expérience utilisateur. Pour un siège francilien, l’impact financier est massif.
Jumeau numérique centré utilisateur
La vision « centrée utilisateur » mentionnée par Spacewell colle bien aux attentes du marché français :
- dans le tertiaire, les DRH cherchent à renforcer l’attractivité des bureaux face au télétravail,
- dans la santé et l’éducation, le confort et la qualité de l’air sont devenus des sujets politiques,
- dans l’industrie, l’ergonomie et la sécurité sur site sont au cœur des plans de prévention.
Un jumeau numérique enrichi par l’IA permet par exemple :
- d’identifier automatiquement les zones sous-utilisées et les pics de congestion,
- de générer des recommandations d’aménagement (déplacements de zones de collaboration, ajout d’espaces silencieux),
- de prioriser les travaux sur les zones les plus critiques pour le confort.
Pour une entreprise française du BTP qui conçoit ou rénove des bureaux, se positionner sur ce terrain, c’est se différencier : proposer non seulement un bâtiment performant, mais un environnement de travail pilotable dans le temps.
4. Comment un acteur du BTP français peut s’aligner sur cette vision
La bonne nouvelle : cette approche n’est pas réservée aux géants de l’immobilier. Une PME du BTP ou un bureau d’études peut déjà se mettre dans l’axe « BIM + IA + exploitation » avec quelques décisions structurantes.
Pendant la conception et la construction
Voici ce qui change concrètement sur un chantier intelligent français :
-
Exiger un BIM exploitable en exploitation
- Propriétés des objets normalisées (normes internes, COBie, etc.).
- Structuration claire des espaces et Ă©quipements (nomenclatures, codifications).
- Processus d’échange BIM–FM prévu dès l’appel d’offres.
-
Impliquer l’exploitant en amont
- Réunions de co‑conception avec les futurs mainteneurs.
- Validation des scénarios d’accès aux équipements.
- Anticipation des besoins en capteurs (compteurs, sondes d’occupation, qualité de l’air…).
-
Préparer la connexion aux plateformes de facility management
- Choisir des formats et des standards d’échange compatibles avec un IWMS.
- Tester l’export depuis le BIM vers un environnement FM pilote avant la livraison.
En exploitation : laisser l’IA faire son travail
Une fois le bâtiment livré et connecté, l’IA peut commencer à produire des résultats :
- Maintenance prédictive : détection de dérives (vibrations, températures, consommations), génération d’alertes avant la panne.
- Optimisation énergétique : ajustement fin des consignes en fonction de l’occupation réelle, des prévisions météo, des habitudes des occupants.
- Sécurité et sûreté sur site : analyse automatique des flux, détection de comportements à risque en zone de chantier ou en exploitation.
Pour ne pas se perdre, un conseil que j’ai vu fonctionner : commencer par un cas d’usage simple et mesurable (par exemple : réduire de 15 % les interventions d’urgence sur la CVC, ou baisser de 10 % la consommation électrique sur un bâtiment pilote), puis élargir.
5. Trois erreurs fréquentes à éviter sur un projet BIM–FM–IA
Sur les retours de terrain, les mêmes erreurs reviennent souvent. Les éviter permet de sécuriser le ROI.
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Considérer le BIM comme « terminé » à la réception
Un jumeau numérique n’est jamais figé : les modèles doivent être mis à jour lors des travaux, des réaménagements, des remplacements d’équipements. -
Négliger la qualité de la donnée
Si les propriétés sont incohérentes ou incomplètes, l’IA fera des recommandations fausses ou inutilisables. La gouvernance de la donnée (référent data, règles de nommage, contrôles qualité) est indispensable. -
Sous-estimer l’accompagnement des équipes terrain
Techniciens, chefs de chantier, responsables maintenance doivent être embarqués : formations, démonstrations sur cas réels, feedback terrain. Sans adoption, même la meilleure plateforme BIM–FM restera au placard.
Vers des chantiers vraiment intelligents
Le message que porte Spacewell rejoint une tendance de fond dans le BTP français : le chantier intelligent ne s’arrête pas à la livraison du bâtiment. La vraie valeur se crée quand BIM, IA, IoT et facility management travaillent ensemble sur la durée.
Pour les entreprises du BTP, les foncières et les exploitants, 2025 est un bon moment pour passer un cap :
- revoir les cahiers des charges BIM en intégrant les besoins d’exploitation,
- tester l’intégration BIM–FM sur un actif pilote,
- mesurer des gains concrets sur l’énergie, la maintenance et l’expérience utilisateur.
La prochaine étape de cette série « L’IA dans le BTP Français : Chantiers Intelligents » ira encore plus loin sur les usages IA concrets sur chantier. En attendant, une question à se poser dès maintenant : sur votre prochain projet, que faites-vous pour que le BIM devienne un jumeau numérique vivant plutôt qu’une simple maquette de plus dans un dossier partagé ?