Les hubs de recharge pour camions électriques transforment l’immobilier logistique en actif énergétique stratégique. Voici comment l’IA aide à en faire un vrai produit d’investissement.
L’immobilier, le maillon manquant des camions électriques
La plupart des plans de décarbonation du transport routier se heurtent au même mur : on ne sait pas où recharger les camions électriques à grande échelle. Les constructeurs avancent, les batteries progressent, les politiques imposent des normes… mais sans foncier adapté et sans puissance disponible, tout se bloque.
C’est sur ce « maillon manquant » qu’une société comme EV Realty mise : transformer des parcelles proches des entrepôts, avec de la capacité électrique disponible, en hubs de recharge rapide pour camions. En clair, faire de l’immobilier logistique un actif énergétique stratégique.
Pour l’immobilier belge et la PropTech, cette approche ouvre une porte très concrète : utiliser l’IA et la data pour identifier, valoriser et gérer ces sites de recharge poids lourds, et en faire une nouvelle classe d’actifs. C’est exactement le type de mutation que la série « L’IA dans l’Immobilier Belge : PropTech » suit de près.
Pourquoi les camions électriques dépendent de l’immobilier
Le point central est simple : l’électrification du fret ne se fera pas uniquement avec des batteries, mais avec des mètres carrés bien placés.
Un besoin massif de puissance… et d’emplacement
Un camion électrique longue distance peut demander plus de 1 MW de puissance pour une recharge ultra-rapide. Maintenant, multipliez ça par 10, 20 ou 50 camions qui tournent sur un site logistique majeur. On parle alors de micro-nœuds énergétiques ancrés dans le foncier :
- Proximité des zones logistiques et des entrepôts
- Accès direct aux axes autoroutiers
- Capacité électrique déjà disponible ou facilement renforçable
- RĂ©gulation locale favorable (urbanisme, bruit, horaires, etc.)
C’est précisément ce ciblage foncier qu’EV Realty veut industrialiser aux États‑Unis : acheter ou louer des parcelles proches des entrepôts, avec « du jus » à portée de main, et y construire des hubs de recharge pour camions électriques.
En Belgique, avec des hubs comme Liège, Anvers ou le triangle Bruxelles–Charleroi–Nivelles, le raisonnement est identique : qui contrôle les bons fonciers contrôle une partie de l’avenir du transport électrique.
De « terrain industriel » à actif de mobilité décarbonée
Voici ce qui change pour le propriétaire immobilier :
- Le terrain n’est plus seulement un support de bâtiment, mais un nœud d’infrastructure énergétique.
- La valeur ne vient pas uniquement du loyer au m², mais aussi des flux de recharge (kWh, services aux flottes, données d’exploitation).
- On parle d’un actif qui se situe à la croisée de l’immobilier logistique, de l’énergie et de la mobilité.
Et pour bien exploiter ce type d’actif, la PropTech et l’IA deviennent des outils de base, pas des gadgets.
Comment l’IA transforme ces hubs de recharge en actifs performants
Pour qu’un hub de recharge de camions électriques soit rentable, il doit être au bon endroit, dimensionné correctement et piloté finement. L’IA est parfaite pour ça.
1. Localisation intelligente : où créer le prochain hub ?
Le premier enjeu est de répondre à une question très concrète : sur quel site investir en priorité ?
Une plateforme PropTech dopée à l’IA peut croiser :
- Données de flux logistiques (poids lourds par jour, corridors TEN‑T, accès ports/aéroports)
- Données foncières et cadastrales (type de zoning, surface, statut du terrain)
- Données réseau (capacité de connexion moyenne/haute tension, postes de transformation à proximité)
- Contraintes réglementaires locales (urbanisme, environnement, nuisances)
Résultat : un score de « potentiel hub de recharge poids lourds » pour chaque parcelle ou bâtiment logistique.
Pour un investisseur belge, ça permet par exemple de :
- Identifier les 50 meilleurs sites Ă moins de 2 km du ring de Bruxelles.
- Prioriser les entrepôts autour du port d’Anvers avec une bonne capacité électrique.
- Repérer des friches industrielles à reconvertir en hubs de recharge.
Ce n’est plus une décision « au feeling », mais un arbitrage data‑driven.
2. Dimensionnement : éviter les millions d’euros mal placés
Sous-dimensionner, c’est frustrer les transporteurs. Sur‑dimensionner, c’est immobiliser du capital inutilement.
Des modèles d’IA (prédiction de la demande, séries temporelles) permettent de :
- Estimer le nombre de camions qui passeront sur un site à horizon 5–10 ans.
- Simuler différents scénarios de croissance (adoption EV progressive, contraintes CO₂, zones à faibles émissions).
- Définir la capacité de recharge optimale (nombre de bornes, puissance par borne, stockage batterie éventuel).
On peut aller jusqu’à des simulations très concrètes :
« Si 30 % des camions desservant ce parc logistique passent à l’électrique d’ici 2030, il faut 8 points de charge de 350 kW et 2 mégawatts de capacité réseau. »
Pour un asset manager immobilier, ce type de sortie rend les décisions d’investissement beaucoup plus défendables devant un comité.
3. Exploitation : optimiser chaque kWh et chaque créneau horaire
Une fois le hub construit, la vraie création de valeur se joue dans l’exploitation quotidienne.
L’IA peut :
- Orchestrer les recharges en fonction des horaires d’arrivée/départ des camions.
- Minimiser les pics de consommation pour réduire les coûts de puissance souscrite.
- Piloter un Ă©ventuel stockage batterie ou des panneaux solaires en toiture.
- Prioriser certains clients (SLA logistiques) selon leurs engagements contractuels.
Sur un parc logistique belge avec 20 bornes poids lourds, une optimisation intelligente de l’énergie peut faire baisser la facture de 15 à 30 % tout en améliorant les taux d’utilisation des bornes. Ce sont des points de rendement très concrets pour l’investisseur.
Opportunités pour l’immobilier belge : du portefeuille au produit d’investissement
Le cas EV Realty s’inscrit dans une tendance lourde : l’immobilier n’est plus seulement un support passif, il devient une plateforme de services. Pour le marché belge, ça se traduit par plusieurs opportunités.
Pour les propriétaires de parcs logistiques
Si vous gérez déjà des entrepôts, vous avez peut‑être déjà :
- Des terrains excédentaires ou mal exploités.
- Des toitures équipées (ou équipables) en solaire.
- Un raccordement électrique qui peut être renforcé.
Avec une approche PropTech/IA, ces éléments deviennent les briques d’un nouveau produit d’investissement :
- Hub de recharge pour camions régionaux.
- Service de recharge privé pour grandes flottes.
- Modèle de revenus hybrides : loyers + kWh + services data.
On ne parle pas seulement de « verdir » son parc, mais d’ouvrir une nouvelle ligne de revenus récurrente.
Pour les investisseurs institutionnels
Les acteurs belges (assureurs, fonds de pension, SICAFI, etc.) cherchent de plus en plus :
- Des actifs résilients aux risques climatiques et réglementaires.
- Des placements alignés avec les critères ESG.
Les hubs de recharge poids lourds, intégrés à de l’immobilier logistique, cochent de nombreuses cases :
- Contribution directe à la décarbonation du transport.
- Actifs difficiles à délocaliser, liés à des nœuds réels du territoire.
- Forte valeur d’usage pour les transporteurs et les chargeurs.
Avec de bons modèles IA d’estimation automatisée (AVM spécialisés hubs EV/logistique), ces actifs peuvent être suivis au plus près : taux d’occupation, revenus par borne, risque réglementaire, valeur future sous différents scénarios.
Pour les villes et intercommunales belges
Les autorités locales gèrent souvent des :
- Zonings industriels vieillissants.
- Friches Ă reconvertir.
- Projets de zones Ă faibles Ă©missions.
Proposer des hubs de recharge poids lourds publics ou semi‑publics peut :
- Attirer des entreprises de logistique à plus forte valeur ajoutée.
- Réduire la pollution locale liée au diesel.
- Renforcer la compétitivité d’un parc d’activités.
Des outils PropTech territoriaux à base d’IA peuvent aider ces acteurs à identifier les meilleurs sites et structurer des partenariats public‑privé crédibles.
Par où commencer si vous êtes acteur de l’immobilier belge ?
Il y a une manière pragmatique d’entrer dans ce sujet sans se perdre dans la techno ou les effets de mode.
Étape 1 : cartographier votre portefeuille avec la data
Première action concrète : cartographier tous vos sites logistiques et industriels sous l’angle « potentiel hub EV ».
Critères minimum :
- Distance aux grands axes (E40, E411, E19, etc.).
- Capacité réseau connue ou estimée.
- Surface libre disponible (au sol ou sur toiture).
- Proximité de clients logistiques existants.
Même un simple scoring semi‑manuel, enrichi ensuite par des modèles IA, permet déjà de dégager un top 10 des sites prioritaires.
Étape 2 : tester un pilote avec IA simple mais utile
Sur un site pilote :
- Utiliser des modèles IA de prédiction de flux camions (à partir de vos historiques ou de données publiques).
- Simuler plusieurs scénarios d’équipement (4, 8, 12 bornes ; 150, 300, 350 kW…).
- Estimer les revenus (kWh, abonnements flottes) et les coûts (CAPEX, OPEX, raccordement).
Objectif : obtenir un business case chiffré qui tienne dans un deck de 10 slides et qu’on peut défendre devant un comité d’investissement.
Étape 3 : concevoir le modèle d’exploitation PropTech
Un hub de recharge bien pensé est un produit PropTech, pas juste un projet travaux.
À prévoir dès le départ :
- Plateforme digitale de réservation/gestion des créneaux pour les flottes.
- Application ou API pour intégrer les TMS (Transport Management Systems).
- Module IA de gestion énergétique (tarification dynamique, optimisation des pics, arbitrage avec stockage).
Plus ce modèle est clair, plus il sera facile de :
- Attirer des transporteurs en pré‑contrats.
- Convaincre des investisseurs ou banques.
- Répliquer la solution sur d’autres sites de votre portefeuille.
Pourquoi ce sujet est central pour la PropTech en Belgique
L’exemple d’EV Realty illustre une tendance que je considère comme clé : les frontières entre immobilier, énergie et mobilité sont en train de disparaître. Les acteurs qui continuent à penser « immeuble d’un côté, infrastructure de l’autre » se mettent eux‑mêmes hors‑jeu.
Pour la série « L’IA dans l’Immobilier Belge : PropTech », ce thème des hubs de recharge pour camions électriques est bien plus qu’une niche :
- Il réunit estimation automatisée, gestion de patrimoine et investissement intelligent.
- Il oblige les propriétaires à regarder leurs actifs à travers le prisme des données et de l’IA, pas seulement des plans cadastraux.
- Il pousse les acteurs belges à se positionner sur un marché qui va croître fortement jusqu’en 2030–2035.
La vraie question, aujourd’hui, n’est plus de savoir si ces hubs vont exister, mais qui les possédera, qui les opérera… et qui aura utilisé l’IA assez tôt pour prendre les meilleurs emplacements.
Si vous êtes propriétaire, investisseur ou développeur immobilier en Belgique, le moment est plutôt bien choisi pour vous demander : « Parmi mes actifs, quels sont ceux qui pourraient devenir le prochain hub de recharge poids lourds électrique ? »