1 transaction immobilière sur 10 est ciblée par une fraude de paiement. Voici comment l’IA et des portails sécurisés peuvent protéger l’immobilier belge.
L’arnaque qui guette 1 transaction immobilière sur 10
Un chiffre circule depuis quelques années dans la fintech immobilière : 1 transaction sur 10 serait ciblée par une tentative de fraude au niveau des paiements, notamment lors des virements de fonds. Pour un achat immobilier à 350 000 €, cela veut dire que, statistiquement, l’opération pourrait attirer un fraudeur.
Dans notre série « L’IA dans l’immobilier belge : PropTech », on parle souvent d’estimation automatique, de matching locataires-biens ou d’investissement intelligent. Mais si le flux d’argent n’est pas sécurisé, tout le reste s’écroule. La réalité belge : notaires, agents et développeurs de projets jonglent encore avec emails, PDF et coordonnées bancaires envoyées à la va-vite. C’est exactement là que naissent les escroqueries.
Aux États‑Unis, une startup nommée Closinglock vient de lever 12 M$ pour s’attaquer à ce problème. Leur idée est simple : remplacer l’email par un portail sécurisé où toutes les instructions de virement sont centralisées et protégées. Ce genre de solution montre clairement la direction que doit prendre la PropTech belge.
Dans cet article, on va voir concrètement :
- pourquoi les transactions immobilières sont devenues une cible de choix pour les fraudeurs ;
- comment des solutions IA comme Closinglock fonctionnent en coulisses ;
- ce que les acteurs belges (agences, notaires, développeurs, investisseurs) peuvent mettre en place dès maintenant.
Pourquoi les paiements immobiliers sont une cible idéale pour les fraudeurs
Les fraudes de type “virement détourné” sont parmi les plus rentables pour les cybercriminels. L’immobilier combine tous les ingrédients qui les intéressent.
Des montants élevés, peu de transactions, beaucoup de stress
Une transaction immobilière, ce n’est pas un virement de 200 €. On parle souvent de centaines de milliers d’euros, parfois plus d’un million. Pour un fraudeur, détourner un seul virement peut valoir plus que des mois de phishing classique.
En plus :
- l’acheteur est sous pression (dates de signature, crédit hypothécaire à finaliser) ;
- il Ă©change avec plusieurs interlocuteurs (agent, notaire, banque, parfois promoteur) ;
- il n’a pas l’habitude de ce type de procédure.
Ce climat est parfait pour une attaque de type “business email compromise” (BEC) :
- un escroc prend le contrôle d’un compte email (agent, office notarial…) ou en imite l’adresse ;
- il envoie de « nouvelles » instructions de virement avec un IBAN frauduleux ;
- l’acheteur, confiant, exécute.
Le maillon faible : l’email et les PDF
Voici le problème central :
Tant que les coordonnées bancaires transitent par email ou PDF non sécurisé, l’écosystème immobilier reste vulnérable.
Les fraudeurs savent :
- intercepter des emails ;
- modifier discrètement un PDF ;
- usurper un nom de domaine (par exemple
@notaire-dupont.bevs@notaire-duppont.be).
En Belgique, même quand les notaires utilisent des outils sécurisés pour la signature ou l’échange de documents, le dernier kilomètre du paiement dépend encore trop souvent d’un simple courriel.
Comment des solutions comme Closinglock sécurisent le “dernier kilomètre”
Closinglock part d’un principe clair : les instructions de virement ne doivent plus jamais être communiquées par email.
Le fonctionnement du portail sécurisé
Plutôt que d’envoyer des coordonnées bancaires, les professionnels transmettent un lien d’accès vers un portail de transaction sécurisé. L’acheteur, le vendeur, les notaires et autres parties prenantes se connectent et retrouvent :
- les montants Ă payer ou Ă recevoir ;
- les IBAN et références de virement validés ;
- l’historique des modifications et validations ;
- les échéances clés (date de signature, date limite de virement, etc.).
L’email ne sert plus qu’à notifier qu’une information est disponible, jamais à la transmettre elle-même.
Le rôle de l’IA dans ce type de solution
Pour entrer dans notre série IA & immobilier, il faut évidemment comprendre ce que l’intelligence artificielle apporte ici :
-
Détection d’anomalies sur les instructions de paiement
Des modèles entraînés sur des milliers de transactions repèrent :- un changement soudain d’IBAN alors que le dossier est en phase finale ;
- une incohérence entre le pays de la banque et le profil du vendeur ;
- des montants ou fréquences inhabituels.
-
Analyse de comportement utilisateur
L’IA peut signaler un comportement suspect, par exemple :- connexion depuis un pays jamais vu pour ce notaire ;
- modification de coordonnées bancaires à une heure inhabituelle ;
- utilisation d’un appareil ou d’un navigateur inédit pour ce compte.
-
Vérification automatique des bénéficiaires
En croisant différentes bases de données (sanctions, listes noires, registres d’entreprises), l’outil peut bloquer un virement jugé à risque. -
Alerte contextualisée
Au lieu d’un simple « attention », la plateforme peut expliquer :
« Le compte bénéficiaire a été modifié 24h avant la signature, depuis une adresse IP inconnue, ce qui correspond à un schéma de fraude observé dans 3 % des cas. »
Ce mélange de portail sécurisé + IA réduit drastiquement la surface d’attaque.
Ce que ça change concrètement pour l’immobilier belge
La Belgique dispose déjà d’un écosystème PropTech solide, mais la sécurisation des flux financiers reste un angle mort. S’inspirer de Closinglock est une opportunité claire, surtout pour :
- les notaires qui centralisent les fonds ;
- les agences immobilières qui coordonnent les échanges ;
- les promoteurs qui gèrent de nombreux paiements clients ;
- les investisseurs qui multiplient les opérations.
Pour les notaires belges
Le notariat belge a fait de gros progrès avec la digitalisation (visioconférences, signatures électroniques, plateformes sécurisées). Mais souvent :
- les appels de fonds partent encore par email ;
- les coordonnées bancaires sont envoyées dans un PDF ;
- la validation repose sur un simple « merci de confirmer par retour d’email ».
En adoptant un portail transactionnel :
- l’office notarial garde un contrôle total sur les données sensibles ;
- chaque modification est tracée et signée numériquement ;
- l’IA peut surveiller l’ensemble des dossiers sans surcharge de travail.
Pour les agences immobilières
Du côté des agences, l’IA pour l’immobilier belge est souvent associée à :
- l’estimation automatique de biens ;
- le scoring de leads ;
- les campagnes marketing.
Intégrer une brique « sécurisation des paiements » dans le parcours client peut devenir un argument commercial puissant :
« Chez nous, toutes les instructions de paiement passent par un portail sécurisé avec surveillance IA, pour vous éviter les fraudes de virement. »
Sur un marché concurrentiel, c’est un vrai différenciant.
Pour les investisseurs et gestionnaires de patrimoine
Un investisseur qui achète 5, 10 ou 20 biens augmente mécaniquement son exposition au risque de fraude. Une seule erreur peut effacer plusieurs années de rendement locatif.
Une plateforme unique qui centralise :
- tous les appels de fonds ;
- toutes les valises de paiement ;
- tous les justificatifs de virement ;
- toutes les alertes IA liées aux comptes bénéficiaires,
devient alors un outil de gestion de risque autant qu’un outil opérationnel.
Mettre en place une stratégie anti‑fraude en Belgique : feuille de route
On n’a pas besoin d’attendre la « solution parfaite » pour agir. Il existe une séquence pragmatique que j’ai vue fonctionner dans d’autres secteurs.
1. Cartographier les points faibles actuels
Commencez par un audit très concret de votre chaîne de paiement :
- Où sont partagées les coordonnées IBAN (email, WhatsApp, PDF, téléphone) ?
- Qui peut les modifier et comment est-ce validé ?
- Comment les clients vérifient-ils l’authenticité des instructions ?
Notez chaque étape où un humain copie/colle un IBAN : c’est un point de vulnérabilité.
2. Imposer la règle : « aucun IBAN par email »
Même sans plateforme complexe, vous pouvez instaurer une règle claire :
- les IBAN ne sont communiqués que via un espace client sécurisé ou en agence / office ;
- tout changement d’IBAN nécessite une double validation (par exemple appel téléphonique vers un numéro connu + validation interne).
C’est une mesure simple mais déjà très efficace.
3. Choisir ou développer un portail transactionnel PropTech
Pour rester cohérent avec la logique PropTech belge, deux options :
- Intégrer une solution existante dans la chaîne immobilière (CRM d’agence, logiciel notarial, plateforme de gestion locative).
- Co‑développer une brique spécialisée avec une startup IA locale.
Les fonctionnalités à exiger :
- authentification forte (MFA) pour tous les utilisateurs ;
- journal d’audit complet ;
- détection d’anomalies basée sur l’IA ;
- gestion des rĂ´les (qui peut voir quoi, qui peut changer quoi) ;
- interface claire pour les clients finaux.
4. Former les Ă©quipes et rassurer les clients
Une bonne plateforme ne sert Ă rien si :
- les collaborateurs contournent le système « pour aller plus vite » ;
- les clients ne comprennent pas pourquoi le processus change.
Préparez :
- un mini‑parcours de formation pour les équipes (avec scénarios de fraude réels) ;
- un guide client simple : « Comment se déroulent désormais les paiements en toute sécurité ? » ;
- des exemples concrets de fraudes évitées (sans citer de noms) pour rendre le risque tangible.
Comment cette brique s’insère dans la stratégie IA globale d’un acteur immobilier
La sécurisation des transactions par IA n’est pas un silo. Bien intégrée, elle renforce toute votre chaîne de valeur PropTech.
- Estimation automatisée + scoring de risque : un moteur d’IA qui évalue les biens peut aussi intégrer un score de risque transactionnel (pays des comptes, profils des parties, structure juridique…).
- Matching locataires/propriétaires + vérification des paiements : l’IA ne sert pas seulement à trouver le bon locataire, mais aussi à sécuriser le paiement de la garantie ou du premier loyer.
- Gestion de patrimoine + monitoring continu : pour un portefeuille d’immeubles, un module IA peut suivre en temps réel les flux financiers, détecter un virement suspect ou un compte « dormant » soudainement actif.
La vision à 2–3 ans en Belgique est assez claire :
Les acteurs immobiliers qui gagneront la confiance du marché seront ceux qui combineront expérience digitale fluide et sécurisation proactive des paiements par IA.
Et maintenant, que faire si vous êtes un acteur belge de l’immobilier ?
Si vous deviez retenir une idée de Closinglock et des 12 M$ levés, c’est celle‑ci : le marché considère désormais la sécurisation des transactions immobilières comme un enjeu stratégique, pas un détail technique.
Pour un professionnel belge, les prochaines étapes concrètes ressemblent à ceci :
- Évaluer le risque réel dans votre organisation : où les IBAN circulent, combien de virements sont réalisés par an, quels montants cumulés sont en jeu.
- Décider d’une politique zéro IBAN par email et la formaliser.
- Identifier une solution PropTech (existante ou à co‑créer) capable de jouer le rôle de portail sécurisé.
- Intégrer cette brique IA à vos autres projets de transformation digitale : estimation, CRM, gestion de patrimoine.
La question n’est plus de savoir si les fraudes de virement vont toucher l’immobilier belge. Elles le font déjà . La vraie question, c’est :
Est‑ce que votre organisation sera parmi celles qui subissent, ou parmi celles qui transforment la sécurisation des paiements en avantage compétitif ?
Dans une prochaine étape de la série « L’IA dans l’Immobilier Belge : PropTech », on ira plus loin sur la mise en œuvre concrète : choix techniques, gouvernance des données et modèles économiques possibles autour de ces solutions de sécurisation.