Co‑achat immobilier & IA : une nouvelle voie en Belgique

En Belgique, l’accès à la propriété s’éloigne un peu plus chaque année pour une grande partie de la population. Entre 2019 et 2024, les prix médians des logements ont bondi de plusieurs dizaines de pourcents dans certaines grandes villes, alors que les salaires n’ont clairement pas suivi la même courbe. Résultat : pour beaucoup de ménages, acheter seul n’est plus réaliste.

Dans ce contexte, des solutions de co‑achat immobilier émergent partout dans le monde. Aux États‑Unis, la startup Nestment vient de lever 3,5 millions de dollars pour aider amis et familles à acheter ensemble. Derrière ce modèle, on trouve deux tendances lourdes que l’on voit aussi arriver en Belgique : la montée du co‑investissement et la structuration de ces opérations grâce à la PropTech et l’IA.

Ce billet s’inscrit dans notre série « L’IA dans l’Immobilier Belge : PropTech ». On va voir comment le co‑achat, soutenu par des plateformes intelligentes, peut devenir un outil concret pour rendre l’investissement immobilier plus accessible en Belgique, tout en restant sécurisé et bien géré.

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1. Pourquoi le co‑achat immobilier revient sur le devant de la scène

Le co‑achat immobilier répond à un problème simple : seul, on n’y arrive plus ; à plusieurs, ça redevient possible.

Aux États‑Unis, le rapport de la National Association of Realtors rappelé par l’article sur Nestment montre que seulement 26 % des acheteurs sont primo‑accédants, dont 88 % de personnes blanches. Autrement dit, la propriété reste largement hors de portée de nombreuses minorités et des jeunes ménages. Les mêmes tensions se retrouvent, à leur manière, en Belgique.

En Belgique aussi, acheter devient un sport de haut niveau

Sur Bruxelles, Anvers, Gand ou certaines communes wallonnes très demandées, les signaux sont clairs :

• Apport personnel exigé de plus en plus élevé par les banques.
• Taux d’intérêt plus volatils depuis 2022.
• Durée d’emprunt qui s’allonge, parfois au‑delà de 25 ans.

Dans ce contexte, le co‑achat est une réponse pragmatique :

• On mutualise l’apport.
• On augmente la capacité d’emprunt globale.
• On répartit les risques et les charges.

Le problème, c’est que la majorité des Belges n’ont aucune idée de la manière de structurer proprement un co‑achat. Les questions juridiques, fiscales, successorales et pratiques font peur. C’est exactement là que la PropTech et l’IA deviennent intéressantes.

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2. Ce que fait Nestment… et ce que la Belgique peut en retenir

Nestment s’est spécialisée dans l’accompagnement d’amis et de membres d’une même famille qui veulent acheter un bien ensemble. Le cœur de sa promesse est simple : transformer une bonne idée de co‑achat en un projet sécurisé, chiffré et gérable dans le temps.

Même si la solution vise le marché américain, le concept est très inspirant pour l’immobilier belge.

Trois briques clés du modèle Nestment

1. Structuration du groupe d’acheteurs
   La plateforme formalise qui apporte quoi : montant de l’apport, répartition des mensualités, horizon de sortie, etc.

2. Outils financiers pour rendre le projet concret
   Simulations financières, projection des flux de trésorerie, scénarios de sortie : que se passe‑t‑il si l’un veut revendre, si les loyers baissent, si les taux évoluent ?

3. Encadrement juridique et contractuel
   Aide à la rédaction d’accords entre co‑propriétaires, prise en compte de cas de conflits, décès, séparation, rachat des parts.

Le tout, évidemment, est porté par une plateforme numérique qui centralise les données et les documents.

Transposition au contexte belge

En Belgique, les règles sont différentes (régimes matrimoniaux, droits d’enregistrement, droits de succession, nue‑propriété/usufruit, etc.). Mais le besoin est le même :

Les Belges ont besoin d’outils qui rendent le co‑achat aussi clair qu’un achat classique, sans devoir tout réinventer avec chaque notaire.

Une plateforme inspirée de Nestment, boostée par l’IA, pourrait :

• Proposer des modèles de conventions de co‑achat adaptés aux trois Régions.
• Simuler le coût fiscal total en fonction de la situation de chacun (résidence principale, investissement locatif, donation future…).
• Évaluer qual est la structure la plus judicieuse : indivision simple, société simple, société patrimoniale, usufruit/nue‑propriété, etc.

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3. Où l’IA change vraiment la donne pour le co‑achat en Belgique

L’IA dans l’immobilier belge ne se limite pas à l’estimation automatique ou au matching locataires/logements. Sur le co‑achat, son apport peut être très concret.

3.1 Estimation et sélection des biens plus intelligentes

Première brique : mieux choisir le bien.
Une plateforme IA peut combiner :

• Données de transactions récentes (valeurs réelles, pas juste prix affichés).
• Tendances de quartier (vacance locative, évolution des loyers, projets urbains annoncés).
• Profil de risque des co‑investisseurs (tolérance au risque, horizon de détention, dépendance aux revenus locatifs).

Résultat : elle peut proposer une short‑list de biens adaptés au budget global et aux objectifs du groupe :

• Investissement locatif pur.
• Résidence principale partagée (colocation, co‑living).
• Achat progressif (un occupe, l’autre investit, avec rachat de parts prévu plus tard, etc.).

3.2 Simulations financières dynamiques

L’IA est particulièrement efficace pour faire tourner des scénarios complexes en temps réel :

• Variation des taux d’intérêt.
• Taux d’occupation locative dans différents contextes (crise, travaux, vacances prolongées…).
• Indexation des loyers selon les Régions.
• Travaux énergétiques obligatoires ou recommandés (PEB, rénovations futures).

Les co‑investisseurs peuvent voir immédiatement :

• Leur rendement net attendu selon plusieurs hypothèses.
• Leur capacité à supporter un choc (hausse de taux, baisse de loyers, départ d’un colocataire, etc.).
• Le coût réel d’une sortie anticipée de l’un des membres.

C’est ce type de transparence qui manque aujourd’hui : beaucoup de co‑achats se montent « au feeling », puis se tendent à la première complication.

3.3 Automatisation juridique et suivi des droits de chacun

Une IA spécialisée en immobilier belge peut :

• Générer des projets de conventions entre co‑propriétaires, prêts à être relus par un notaire.
• Mettre à jour automatiquement les tableaux de propriété après chaque événement : travaux financés par un seul, rachat partiel de parts, entrées/sorties.
• Gérer un registre horodaté des décisions (comme un mini registre des associés) pour éviter les conflits de mémoire : qui a accepté quoi, quand.

On ne remplace pas l’avocat ni le notaire, mais on prépare 80 % du travail de manière structurée, avec moins d’erreurs humaines et moins d’oublis.

3.4 Gouvernance et prévention des conflits

Là où j’ai vu que l’IA apporte une vraie valeur, c’est sur la prévention des conflits :

• Questionnaire initial pour évaluer la compatibilité des co‑investisseurs (horizon de temps, tolérance aux imprévus, style de gestion).
• Proposition de règles de gouvernance adaptées : droit de veto, majorité qualifiée pour certains travaux, mécanismes de sortie pré‑négociés.
• Alertes intelligentes :
  • retard récurrent de paiement d’un membre,
  • divergence entre ce qui a été convenu et ce qui se passe réellement,
  • dépassement de budget travaux.

Bref :

Une bonne plateforme IA de co‑achat joue le rôle de « tiers de confiance numérique » qui garde une trace claire de tout, sans émotion.

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4. Cas d’usage concrets pour le marché belge

Pour sortir du théorique, voilà trois scénarios très réalistes en Belgique.

4.1 Deux amies qui veulent acheter à Bruxelles

• Profil : 30 et 32 ans, CDI, épargne limitée, loyers élevés en location.
• Objectif : acheter un appartement 2 chambres à Schaerbeek ou Forest en co‑achat.

Une plateforme de co‑achat avec IA pourrait :

1. Évaluer leur budget global en intégrant aides possibles, quotité de prêt, frais d’acte.
2. Proposer des biens avec un score de compatibilité : accessibilité transports, PEB, potentiel de revente.
3. Générer une convention d’indivision prévoyant :
   • que l’une puisse racheter la part de l’autre dans 5 à 7 ans avec une formule de valorisation,
   • la répartition des travaux, charges communes, ameublement.

Résultat : elles transforment un projet flou en plan structuré, rassurant aussi pour la banque et le notaire.

4.2 Fratrie qui investit dans un immeuble de rapport en Wallonie

• Profil : trois frères et sœurs, dont un indépendant, un salarié, un expatrié.
• Objectif : acheter un petit immeuble de rapport à Liège ou Charleroi.

L’IA peut les aider à :

• Simuler plusieurs structures (indivision vs société simple vs SRL patrimoniale).
• Projeter les impacts fiscaux à 10 ou 15 ans (revenus locatifs, plus‑value éventuelle, succession).
• Mettre en place un pacte d’associés géré en ligne avec des règles de sortie claires.

On passe d’un « on verra bien » à un vrai projet d’investissement familial structuré.

4.3 Co‑living intelligent pour jeunes actifs à Gand ou Louvain

• Profil : 4 jeunes actifs qui veulent créer une maison de co‑living.
• Objectif : acheter ensemble une grande maison, en faire une résidence partagée moderne.

La plateforme peut :

• Calculer la rentabilité en fonction de plusieurs niveaux de loyer et d’occupation.
• Estimer les travaux de remise à niveau énergétique et leur impact futur (PEB, économies d’énergie, attractivité).
• Organiser les règles de vie et de gestion (réserves pour travaux, remplacements d’électroménager, etc.).

C’est typiquement le genre de projet qui attire les jeunes mais échoue faute de cadre ; la PropTech a tout pour combler ce fossé.

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5. Comment les acteurs belges peuvent passer à l’action

Le marché belge est mûr pour voir apparaître son « Nestment local », avec une forte composante IA.

Pour les startups PropTech

Il y a un vrai créneau pour :

• Construire une plateforme de co‑achat pensée dès le départ pour le droit belge.
• S’interfacer avec :
  • les agences immobilières,
  • les courtiers en crédit,
  • les notaires,
  • les plateformes de gestion locative.
• Utiliser l’IA pour :
  • scorer les biens,
  • simuler les scénarios financiers,
  • générer des documents contractuels pré‑remplis.

Pour les agences, notaires et courtiers

Refuser le co‑achat aujourd’hui, c’est se couper de futurs clients. Au contraire, ceux qui l’intègrent à leur offre vont :

• Attirer les jeunes primo‑accédants qui n’entrent plus dans les cases classiques.
• Augmenter le volume de transactions en regroupant des budgets trop faibles pris individuellement.
• Se positionner comme référents de confiance sur un sujet encore perçu comme complexe.

La bonne approche : s’adosser à des solutions PropTech qui automatisent les parties lourdes (simulations, modèles de contrats) et se concentrer sur le conseil humain.

Pour les particuliers et investisseurs

Pour un acheteur qui lit ce genre d’article et se dit « ça pourrait être pour moi », la feuille de route est la suivante :

1. Clarifier ses objectifs : résidence principale, investissement pur, mix des deux.
2. Identifier des partenaires compatibles (valeurs, horizon de temps, finances).
3. S’appuyer sur des outils PropTech pour chiffrer et cadrer le projet plutôt que tout faire dans Excel.
4. Impliquer rapidement un notaire pour valider la structure proposée par la plateforme.

La technologie fait gagner du temps, mais le cadre légal belge reste un passage obligé.

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6. Le co‑achat, nouvelle porte d’entrée de l’IA dans l’immobilier belge

Le cas de Nestment montre une chose très claire : le besoin de solutions d’accessibilité à la propriété est mondial, et les investisseurs sont prêts à miser sur des modèles qui s’attaquent vraiment à ce problème.

En Belgique, le co‑achat peut devenir un terrain idéal pour déployer concrètement l’IA dans l’immobilier :

• Estimation automatisée adaptée au co‑investissement.
• Matching entre projets, profils d’acheteurs et biens.
• Gestion intelligente des conventions, des flux financiers et des conflits potentiels.

Pour les acteurs PropTech belges, c’est une opportunité stratégique : ne pas se limiter à la simple vitrine d’annonces, mais construire des plates‑formes de décision qui permettent réellement à plus de personnes de devenir propriétaires.

La question n’est plus « est‑ce que le co‑achat va se développer ? », mais plutôt :

Qui, en Belgique, va réussir à proposer la première plateforme IA qui rende le co‑achat aussi fluide et sécurisé qu’un achat classique ?

Ceux qui s’y mettront sérieusement en 2025 peuvent encore prendre une longueur d’avance.