Ce que les dômes Geodesic apprennent aux PropTech

Quand un dôme ukrainien bouscule l’immobilier

Les start-up qui lèvent 500 000 $ en pré-seed avec des maisons en forme de dôme, ça attire l’attention. Pas seulement parce que la forme est originale, mais parce que ça touche à deux nerfs à vif de l’immobilier européen : logement abordable et construction durable.

Geodesic.Life, jeune pousse basée en Ukraine, propose des habitats préfabriqués en forme de dôme, à faible empreinte carbone, conçus pour être plus accessibles financièrement que la maison « classique ». TechCrunch a décortiqué leur pitch deck. Derrière les slides, il y a surtout une leçon intéressante pour tous ceux qui travaillent dans la PropTech – en Belgique comme ailleurs.

Voici pourquoi ce deck est intéressant pour un fondateur, un investisseur ou un professionnel de l’immobilier : il montre ce qu’il faut faire pour convaincre… et ce qui manque encore pour intéresser vraiment des capitaux sérieux.

Geodesic.Life : ce que la start-up vend vraiment

La valeur de Geodesic ne se limite pas à des dômes écolos.

L’offre est claire :

• Maisons préfabriquées en dôme
• Matériaux éco-responsables
• Efficacité énergétique élevée
• Coût annoncé comme plus bas que la construction traditionnelle

Le message est simple : rendre la vie durable « normale », pas réservée à une niche de convaincus. Sur le papier, c’est exactement ce que recherchent aujourd’hui les marchés européens :

• Les villes font face à une pénurie de logements abordables.
• Les réglementations climatiques (taxes carbone, normes énergétiques, taxonomie européenne) poussent à réduire l’empreinte environnementale de la construction.
• Les particuliers, surtout les plus jeunes, sont de plus en plus sensibles à l’impact écologique de leur habitat.

Pour un investisseur PropTech, l’équation est prometteuse : gros marché, problème massif, angle durable. Mais un pitch ne se juge pas uniquement sur l’idée.

Un bon pitch deck commence par un marché précis

Le deck de Geodesic tient une promesse essentielle : montrer un beachhead market clair – un segment de départ, limité mais concret, pour lancer le business.

Sur une de leurs slides, la start-up détaille :

• un focus sur le marché du préfabriqué clé-en-main dans la région de Stockholm,
• repositionné dans un contexte national, européen et mondial.

C’est exactement ce qu’un investisseur veut voir :

Une niche ciblée au départ, dans un marché beaucoup plus large qui permet de scaler ensuite.

En revanche, Geodesic ne va pas assez loin dans la précision :

• Qui sont les premiers acheteurs ?
• Couples primo-accédants ? Communes en manque de logements ? Promoteurs privés ?
• Quelle typologie de projets : villages entiers de dômes, maisons individuelles isolées, éco-lotissements ?

Dans un pitch PropTech solide, la question à traiter en priorité est :

Qui signe le premier contrat et pourquoi maintenant ?

Application directe pour la PropTech en Belgique

Pour un acteur belge – fondateur PropTech, développeur, agent ou investisseur – cette approche du marché est directement transposable :

• Cibler un quartier ou une commune (ex. périphérie bruxelloise, communes wallonnes avec friches à reconvertir).
• Nommer des personas clairs : opérateur de logement social, promoteur, coopérative citoyenne, investisseur institutionnel.
• Associer à chaque persona un cas d’usage précis : village modulaire pour étudiants, habitat groupé senior durable, micro-quartier de maisons passives.

Un deck qui reste au niveau « Europe, monde, climat » ne fait pas rêver très longtemps. Celui qui montre « 30 unités de modules durables à Anderlecht d’ici 18 mois avec tel partenaire » déclenche une vraie conversation.

Quand la durabilité devient un argument chiffré

L’un des points forts du deck Geodesic, c’est sa slide « Designed to make an impact ». Ils y relient clairement :

• le problème : la construction traditionnelle pèse lourd dans les émissions de CO₂,
• la solution : des dômes préfabriqués avec une empreinte bien plus faible,
• des données chiffrées sur la réduction d’impact.

Ce type de storytelling fonctionne parce qu’il suit une logique simple :

1. Voici l’ampleur du problème (avec chiffres).
2. Voici notre approche différente (avec preuves).
3. Voici l’impact mesurable (avec indicateurs).

Dans l’immobilier durable, ce n’est plus suffisant de dire « c’est écolo » :

• Il faut parler de kg de CO₂ économisés,
• de % d’énergie en moins consommée sur la durée de vie du bâtiment,
• de durée de chantier raccourcie,
• de coûts d’exploitation réduits pour l’occupant final.

Les fonds spécialisés climat, les banques et même de plus en plus de promoteurs classiques commencent à raisonner en empreinte carbone par m², pas juste en prix de vente.

Comment adapter cette logique au marché belge

Un pitch PropTech belge orienté construction durable devrait pouvoir répondre clairement à :

• De combien votre solution réduit-elle :
  • les émissions liées aux matériaux,
  • les déchets de chantier,
  • la consommation énergétique du bâtiment sur 30 ans ?
• Quel est l’impact sur :
  • l’obtention de permis,
  • les labels énergétiques,
  • l’accès au financement vert ?

Un tableau simple, dans un deck, qui compare construction traditionnelle vs solution PropTech avec 3–5 indicateurs mesurables, vaut bien plus qu’un paragraphe marketing sur « l’avenir durable de l’immobilier ».

Là où le deck Geodesic se plante (et ce que ça change pour vous)

Les faiblesses du pitch Geodesic sont au moins aussi instructives que ses forces. Trois points en particulier posent problème : le prix, le business model et l’équipe.

1. « Abordable » sans prix = promesse vide

Geodesic répète que ses dômes sont « abordables »… mais ne montre aucun prix.

Pour un investisseur, c’est rédhibitoire. Sans prix, impossible de juger :

• la réalité de l’accessibilité pour l’acheteur final,
• la marge réalisable,
• la viabilité du modèle sur plusieurs années.

Un bon deck PropTech doit montrer au minimum :

• Prix moyen par unité ou par m²,
• Coût de production estimé,
• Marge brute visée,
• Comparaison rapide avec une solution classique.

Dans l’immobilier, les marges sont souvent connues et balisées. Ne rien afficher donne l’impression que :

• soit les prix ne sont pas encore maîtrisés,
• soit « abordable » est un mot creux.

2. Un business model digne d’un brainstorming

La slide business model de Geodesic ressemble plus à une carte mentale qu’à un vrai schéma de flux de revenus.

On devine, sans certitude :

• qu’ils vendraient des communautés de dômes préfabriqués,
• à des municipalités ou à des promoteurs privés,
• peut-être avec plusieurs sources de revenus.

Mais rien n’est vraiment clair :

• Qui paie quoi, quand, et combien ?
• Y a-t-il des revenus récurrents (maintenance, services, logiciels) ou seulement des ventes de modules ?
• Qui détient le foncier ?

Pour un investisseur, un bon slide business model devrait répondre en une image à :

D’où vient l’argent, à quel rythme, avec quels coûts, et qui prend quel risque ?

Si vous construisez une start-up PropTech en Belgique, surtout dans la construction modulaire, l’économie circulaire ou la gestion de parcs immobiliers, mettez noir sur blanc :

• vos sources de revenus (vente, abonnement, commission, SaaS, services),
• vos coûts principaux (matériaux, pose, développement logiciel, commercial),
• votre cycle de cash (délai entre signature, chantier, encaissement),
• votre potentiel de récurrence (maintenance, monitoring énergétique, plateforme digitale…).

3. Une équipe présentée… mais pas crédible

La slide équipe de Geodesic montre trop de visages, avec peu d’informations.

Or, en pré-seed, les investisseurs regardent d’abord la qualité de l’équipe, parfois plus que le produit lui-même. Si le marché est réel, une équipe solide peut pivoter et ajuster la solution. Une équipe floue, non.

Les erreurs classiques (que Geodesic illustre bien) :

• Liste interminable de profils secondaires,
• Aucune mise en avant des 2–3 fondateurs clés,
• Pas de preuve de fit avec le marché (expérience en construction, en immobilier, en climat, en tech, etc.).

Ce qu’un deck PropTech sérieux doit montrer :

• 2–4 photos max, avec rôle clair,
• 1–2 lignes par personne : expérience significative, succès précédents, expertise sectorielle,
• Un vrai récit d’équipe : pourquoi ces personnes-là sont les mieux placées pour attaquer ce problème.

Dans l’immobilier belge, où les réseaux locaux et la connaissance des réglementations sont clés, montrer un ancrage local et sectoriel est un vrai plus : anciens développeurs, experts en urbanisme, ex-banquiers immobiliers, etc.

Ce que ce cas dit de l’avenir de la PropTech durable

Geodesic.Life n’est qu’un exemple, mais il illustre une tendance lourde : les investisseurs s’attendent à des solutions qui connectent clairement impact, business et terrain.

Pour une start-up PropTech en Belgique ou en Europe, quelques enseignements très concrets émergent :

1. L’impact environnemental doit être chiffré, pas juste revendiqué.
2. Le marché de départ doit être ultra-précis : zone, type de client, cas d’usage.
3. Le modèle économique doit être lisible en un slide.
4. Le prix n’est pas un détail, c’est le cœur de l’argument « abordable ».
5. L’équipe doit raconter une histoire cohérente avec le problème traité.

Comment ces leçons peuvent générer de vrais leads

Pour les acteurs immobiliers belges – agences, développeurs, gestionnaires d’actifs, collectivités – ce type de projet ouvre aussi des opportunités :

• Tester des micro-projets pilotes avec des solutions modulaires ou domotiques avancées.
• Co-construire avec des start-up une offre d’habitat durable accessible (ex. pour étudiants, jeunes ménages, seniors).
• Intégrer la donnée environnementale (CO₂, énergie, circularité) au cœur de l’offre commerciale.

Les PropTech qui réussiront à signer leurs premiers contrats en 2026–2027 seront celles qui auront compris ceci :

L’impact durable est un argument de vente réel… uniquement quand il est chiffré, intégré au business model et lisible pour le client final.

Et maintenant ?

L’exemple de Geodesic montre bien que les idées fortes ne suffisent pas. Un deck peut être beau, inspirant, orienté climat… et pourtant insuffisant pour convaincre des investisseurs exigeants.

La bonne nouvelle, c’est que les ajustements nécessaires sont très concrets : clarifier le marché, poser les chiffres et assumer un modèle économique solide. Dans un contexte belge où la pression réglementaire augmente et où la demande de logements abordables explose, ceux qui articuleront clairement PropTech + climat + rentabilité auront une vraie longueur d’avance.

Si vous travaillez sur une solution d’immobilier durable et que votre pitch ne coche pas encore toutes ces cases, le meilleur moment pour le reprendre, c’est maintenant.