FIRE lance « The Catalyst », un conseil de managers PropTech. Voici pourquoi ce modèle peut inspirer l’immobilier belge pour réussir ses projets IA en 2026.
PropTech : quand les managers Ă©mergents prennent le pouvoir
50 à 70 % des budgets d’innovation dans l’immobilier échouent à passer du POC à un déploiement à l’échelle. Non pas par manque d’idées, mais par manque de ponts entre innovation, capital et exploitation terrain.
C’est exactement ce que la Foundation for Innovation in Real Estate (FIRE) essaie de corriger avec le lancement de « The Catalyst: Emerging Manager Tech Council ». Et même si cette initiative naît aux États‑Unis, son modèle intéresse directement les acteurs de la PropTech en Belgique et en Europe francophone : fonds, promoteurs, asset managers, property managers, et start-up IA qui cherchent des pilotes concrets.
Voici pourquoi ce conseil de managers émergents est beaucoup plus qu’un nouveau « club » et comment s’en inspirer pour l’immobilier belge en 2025–2026.
1. Qu’est‑ce que « The Catalyst » de FIRE, concrètement ?
The Catalyst est un conseil de managers et propriétaires early stage – près de 100 professionnels – sélectionnés pour leur appétit technologique dans le monde du bâti (bureaux, résidentiel, logistique, construction, etc.).
L’objectif est clair :
- connecter fondateurs de start-up PropTech,
- exploitants et investisseurs immobiliers,
- et talents académiques (étudiants, chercheurs),
dans un cadre structuré où les technologies ne restent pas au stade du pitch, mais se traduisent en pilotes opérationnels puis en adoption à grande échelle.
Le conseil est piloté par :
- Matt Knight, investisseur PropTech et Executive Director de FIRE ;
- Stephanie Gubiotti, fondatrice de Verra Communities, en tant qu’Advisor.
La philosophie est simple :
« Traduire l’innovation en exécution, en alignant technologie, capital et exploitation. »
Pour un écosystème comme celui de la PropTech belge, où les acteurs sont plus fragmentés que sur le marché américain, ce type de structure est un modèle intéressant de plateforme neutre pour tester et déployer l’IA, l’IoT, les jumeaux numériques ou encore les solutions de flex office.
2. Pourquoi ce type de conseil PropTech est stratégique pour l’immobilier
La valeur de « The Catalyst » tient à trois leviers que la plupart des initiatives locales sous‑estiment encore : communauté, capital, et pédagogie structurée.
2.1 Communauté : sortir de la relation « vendeur – acheteur »
La majorité des interactions entre start-up PropTech et foncières se résume à :
- une démo,
- un POC isolé,
- puis… rien.
Un conseil comme The Catalyst change les règles :
- les membres se retrouvent en tables rondes de pairs pour partager leurs réussites ET leurs échecs ;
- ils ont accès à des démos pratiques et des ateliers de travail plutôt qu’à des pitchs commerciaux ;
- des tours privés présentent les technologies déjà en production dans des bâtiments réels.
Pour un asset manager belge, par exemple, cela signifie :
- voir comment un confrère a réellement déployé une IA d’optimisation énergétique sur 30 immeubles ;
- comprendre les impacts sur les contrats de maintenance, la relation avec les locataires, et la gouvernance des données ;
- puis adapter ce modèle à son propre portefeuille en limitant le risque.
2.2 Capital : orienter les investissements vers l’usage, pas la mode
Les membres de « The Catalyst » sont des managers émergents, souvent aux commandes de premiers fonds ou de petites plateformes d’investissement agiles. Ils ont la capacité de :
- prendre des décisions rapides ;
- ancrer la technologie dans la stratégie d’investissement plutôt que comme un « gadget marketing » ;
- exiger des indicateurs clairs : réduction des coûts d’exploitation, taux d’occupation, satisfaction locataire, empreinte carbone.
Cette approche est particulièrement adaptée au contexte belge, où :
- beaucoup d’acteurs gèrent des portefeuilles moyens (100–500 M€) ;
- la pression réglementaire (taxonomie verte, reporting ESG, normes locales) pousse à adopter une IA utile, mesurable.
2.3 PĂ©dagogie : relier Ă©tudiants, chercheurs et immobilier de terrain
L’un des points forts de FIRE est le lien avec l’Intercollegiate PropTech Club, une communauté d’étudiants de plusieurs universités, guidés par des mentors du conseil et par des fondateurs PropTech.
L’idée :
- transformer des projets académiques en pilotes réels sur des actifs ;
- produire de la recherche appliquée (data, benchmarks, retours d’expérience) ;
- créer un vivier de talents pour les fonds et opérateurs.
Pour la Belgique, on peut imaginer une articulation semblable entre :
- universités (ULB, KUL, ULiège, UGent, etc.) ;
- écoles d’ingénieurs et d’architecture ;
- grands propriétaires et promoteurs.
Ce type de passerelle évite un travers fréquent : des solutions IA brillantes, mais inadaptées aux réalités d’un syndic, d’un bail commercial ou d’un permis d’urbanisme.
3. Ce que « The Catalyst » nous apprend pour la PropTech en Belgique
Pour un acteur belge, la question clé est : comment s’inspirer du modèle de FIRE sans simplement le copier-coller ?
3.1 Structurer un « conseil des managers émergents » local
Un format réaliste pour la Belgique pourrait ressembler à :
- 20 à 30 managers émergents (fonds, family offices, développeurs, opérateurs) clairement engagés sur la transformation digitale ;
- un charter simple : chaque membre pilote au moins une innovation PropTech par an sur un actif réel ;
- un calendrier annuel :
- 3 à 4 sessions de travail thématiques (énergie, data & IA, expérience utilisateur, construction) ;
- 1 retour d’expérience collectif où on partage chiffres, erreurs et bonnes pratiques ;
- un événement de type « mini-sommet » avec les start-up et l’écosystème.
Ce n’est pas la taille qui compte, mais la discipline : des objectifs clairs, des pilotes concrets, une documentation sérieuse des résultats.
3.2 Miser sur des pilotes IA à haute valeur plutôt que sur la « vitrine tech »
L’expérience américaine montre que les projets qui tiennent dans la durée sont ceux qui attaquent des pains quotidiens :
- réduction des coûts énergétiques et des émissions sur le parc existant ;
- automatisation des tâches répétitives (relances, reporting, suivi des incidents) ;
- amélioration de l’expérience locataire (communication, services, fluidité des espaces).
Pour un propriétaire belge, trois types de pilotes IA à fort ROI peuvent être priorisés :
- Optimisation énergétique prédictive sur immeubles tertiaires ou résidentiels ;
- Analyse automatique des baux et documents techniques pour fiabiliser la data d’actifs ;
- Assistants virtuels locataires (gestion des tickets, FAQ, état des lieux assisté, etc.).
Un conseil de managers permet de :
- mutualiser les retours d’expérience ;
- négocier des cadres de déploiement plus robustes avec les start-up ;
- rassurer les comités d’investissement : les solutions testées ne sortent pas de nulle part.
3.3 Organiser la gouvernance des données dès le départ
Un point que FIRE prend au sérieux avec ses FIRE Research Labs : la qualité et l’intégrité des données.
Sans gouvernance des données, l’IA dans l’immobilier belge se résume vite à :
- des promesses marketing,
- des tableaux de bord incomplets,
- des décisions fragiles.
S’inspirer de l’approche FIRE, c’est :
- définir un schéma de données commun minimum (bâtiment, consommations, incidents, contrats) partagé entre quelques acteurs pilotes ;
- documenter précisément la provenance et la qualité des données ;
- impliquer des Ă©tudiants / chercheurs pour auditer et enrichir ces datasets.
Ce travail est moins « sexy » qu’une visite de bâtiment connecté, mais c’est lui qui garantit que vos algorithmes d’IA prendront des décisions fiables dans 2, 5 ou 10 ans.
4. Le rôle clé du binôme Knight – Gubiotti : capital et opérations
Ce qui rend « The Catalyst » crédible, ce n’est pas seulement la structure, ce sont aussi les profils qui l’animent.
4.1 Matt Knight : l’architecte capital + innovation
Matt Knight, investisseur PropTech spécialisé seed, est à l’origine du PropTech Angel Group, présenté comme le plus grand groupe d’angel investors dédié à la tech immobilière. Son expérience :
- plusieurs années dans des fonds VC centrés sur la ConTech et la PropTech ;
- une expertise fine des fausses promesses et des tendances réelles du marché ;
- une obsession : raccorder l’innovation avec le capital et le talent.
Pour les acteurs belges, le message est clair : il faut des sponsors internes capables de comprendre à la fois la logique d’un investisseur tech et les contraintes d’un propriétaire. Sans ce profil « hybride », les projets IA finiront toujours par se casser sur le mur de la rentabilité.
4.2 Stephanie Gubiotti : traduire la vision en exécution opérationnelle
De son côté, Stephanie Gubiotti vient du terrain : direction d’exploitations, transformations opérationnelles, adoption de technologies dans des portefeuilles multifamily et mixed-use.
Elle construit aujourd’hui Verra Communities, une plateforme d’investissement et de gestion centrée sur :
- la propriété long terme,
- l’excellence opérationnelle,
- la stewardship communautaire (prendre soin des communautés et des lieux).
Elle conseille aussi des start-up, en particulier fondées par des femmes, et préside un groupe d’« Emerging Leaders » au Real Estate Technology & Transformation Center.
Son rôle dans « The Catalyst » est typique du profil qui manque encore dans beaucoup de structures belges : quelqu’un qui sait traduire l’innovation en check-lists, en process, en indicateurs de performance, et qui ose dire non quand une techno ne tient pas la route opérationnellement.
5. Comment un acteur immobilier belge peut passer à l’action en 2026
S’inspirer de FIRE sans attendre qu’un clone s’installe à Bruxelles, c’est possible. Voici une feuille de route pragmatique.
5.1 Créer votre mini‑« Catalyst » maison
Vous n’avez pas besoin de 100 membres. Commencez par :
- Identifier 5 à 10 managers internes réellement pro‑innovation (asset, property, finance, ESG).
- Nommer un sponsor IA / PropTech avec mandat clair de décision.
- Fixer un objectif simple : 2 pilotes IA par an, avec un reporting structuré.
- Inviter 2 ou 3 start-up PropTech fiables et co‑construire les cas d’usage.
5.2 Nouer un partenariat académique local
En parallèle, rapprochez‑vous d’une faculté d’ingénierie, d’architecture ou d’économie pour :
- proposer des cas concrets de bâtiments à analyser ;
- accueillir 1 ou 2 projets de mémoire ou de stage sur vos thématiques IA / data ;
- organiser un atelier annuel où étudiants, start-up et vos équipes partagent leurs résultats.
Vous reproduisez ainsi, à échelle réduite, le triptyque de FIRE : innovation – investissement – éducation.
5.3 Mettre l’accent sur la transparence et la durée
FIRE prévoit de transformer « The Catalyst » en communauté réservée aux donateurs en 2026, afin d’ancrer :
- la transparence (les contributions financent des programmes précis) ;
- la pérennité (les initiatives académiques et de recherche ne sont pas dépendantes seulement de sponsors corporates).
Pour un acteur belge, cela peut se traduire par :
- un budget annuel dédié à l’innovation (même modeste, mais protégé) ;
- une communication interne claire : « voilà ce que ce budget finance exactement » ;
- des indicateurs suivis chaque année : énergie, coûts d’exploitation, satisfaction utilisateurs, taux d’adoption des outils.
Ce qui compte, ce n’est pas d’être le plus « tech » sur LinkedIn, mais d’être cohérent et stable dans le temps.
Conclusion : 2026, l’année des ponts entre IA et immobilier en Belgique
« The Catalyst: Emerging Manager Tech Council » montre une chose : les prochaines grandes avancées PropTech ne viendront pas seulement des start-up ni seulement des grands groupes, mais de la capacité des deux à travailler ensemble, avec des managers émergents comme chefs d’orchestre.
Pour l’immobilier belge, 2026 peut devenir l’année où :
- l’IA cesse d’être un sujet de conférence pour devenir une ligne de budget suivie ;
- les universités, les fonds et les opérateurs partagent enfin des données et des cas concrets ;
- une nouvelle génération de managers PropTech prend la main sur la transformation du secteur.
La question n’est plus « faut‑il créer ce type de conseil ? », mais plutôt : qui, dans votre organisation, va prendre l’initiative de jouer ce rôle de catalyseur ?