Logistique, résidentiel, retail en reconversion : où se cachent les vraies opportunités immobilières en 2026, et comment l’IA peut aider les acteurs belges à les saisir.
Immobilier tertiaire 2026 : où se cachent les vraies opportunités ?
En 2025, alors que beaucoup d’investisseurs belges hésitent encore à bouger, certains acteurs américains achètent des centres commerciaux à 40 % du coût de reconstruction. Même décor d’incertitude, même hausse des taux, mais deux attitudes opposées : l’attente… ou l’offensive stratégique.
Pour un investisseur ou un promoteur belge, comprendre ce qui se joue sur les grands marchés internationaux n’est pas un exercice théorique. Cela donne des signaux concrets sur où placer le capital en 2026, comment structurer des deals et, surtout, comment utiliser l’IA et la PropTech pour sortir du lot sur un marché sous tension.
Voici ce qui ressort des échanges entre dirigeants de poids (logistique, résidentiel, retail, capital-investissement) réunis à CREtech New York 2025, et comment un acteur belge peut en tirer parti – de façon très pratique.
1. Logistique : le segment qui tient malgré les taux élevés
La logistique reste, de loin, le segment le plus robuste de l’immobilier tertiaire. Aux États‑Unis, le CEO de Link Logistics observe en 2025 une activité locative supérieure à 2024, malgré les taux, les droits de douane et la volatilité économique.
Pourquoi la logistique tient bon
Trois moteurs expliquent cette résilience, et ils concernent aussi la Belgique :
- E‑commerce : même si la croissance ralentit, le volume reste massif. Plus d’e‑commerce = plus de dépôts, hubs urbains et retours produits à gérer.
- Ré‑industrialisation : les grands groupes rapatrient une partie de la production plus près des consommateurs pour réduire les risques de chaîne d’approvisionnement.
- Explosion des data centers : ces actifs pèsent sur le foncier industriel, en particulier près des nœuds électriques et fibre.
Résultat : la vacance reste faible, les loyers résistent et les développeurs bien positionnés continuent à signer.
Application concrète pour le marché belge
Pour un investisseur ou développeur en Belgique, la question n’est plus « Faut‑il encore croire à la logistique ? », mais où et comment :
- Nœuds stratégiques : zones portuaires (Anvers‑Bruges, Zeebruges, Liège Cargo), corridors vers l’Allemagne, la France et les Pays‑Bas.
- Logistique du dernier kilomètre : petits entrepôts proches des grands centres urbains (Bruxelles, Anvers, Liège, Gand) pour livraisons rapides.
- Data centers & edge computing : foncier industriel avec forte capacité électrique et bonne connectivité, de plus en plus recherché.
Où l’IA apporte un vrai avantage compétitif
L’IA ne sert pas qu’à faire de jolies présentations. Sur la logistique, elle permet de :
- Identifier les micro‑marchés sous‑cotés : croiser données de flux routiers, délais de livraison, vacance, transactions comparables, avec des modèles prédictifs.
- Optimiser la taille et la configuration des bâtiments : simulation de scénarios d’occupation, de rotation des stocks, d’aires de manœuvre camions.
- Affiner la tarification des loyers : algorithmes de pricing dynamiques intégrant l’offre future, la demande sectorielle et les coûts de financement.
Un acteur belge qui utilise déjà ces outils PropTech pour sourcer et dimensionner ses projets logistiques aura une longueur d’avance en 2026.
2. Résidentiel locatif : un « marché de bailleurs » qui revient
Aux États‑Unis comme en Europe, le multirésidentiel sort progressivement d’une phase de sur‑offre. Les livraisons neuves ralentissent, les villes qui avaient trop construit se rééquilibrent, et les propriétaires reprennent la main.
Le dirigeant de Bozzuto parle d’un « positive landlord market » : la négociation penche à nouveau du côté du bailleur, surtout sur des actifs bien situés.
Ce que cela signifie pour la Belgique
En Belgique, le phénomène est plus nuancé selon les villes, mais la tendance est claire :
- La demande de location de qualité (bien isolée, bien située, avec services) reste soutenue.
- Les exigences réglementaires (PEB, normes énergétiques, taxation) poussent les biens obsolètes vers la décote.
- Les ménages reportent parfois l’achat, faute de budget, et prolongent la location.
Pour un investisseur, cela crée une fenêtre intéressante sur :
- Les immeubles de logements récents ou rénovés en profondeur, bien notés en énergie.
- Les résidences services, coliving ou produits hybrides ciblant étudiants, jeunes actifs ou seniors autonomes.
Comment l’IA peut sécuriser et accélérer vos décisions
Sur le résidentiel, l’IA est déjà utilisable aujourd’hui pour :
- Scorer des immeubles ou des portefeuilles : risque de vacance, sensibilité aux hausses de charges, potentiel de revalorisation après travaux.
- Simuler des scénarios de travaux énergétiques : coûts, subventions, impact sur loyers et valeur à 5‑10 ans.
- Automatiser le marketing locatif : matching entre profils de locataires et typologies de logements, optimisation des annonces.
L’erreur la plus fréquente que je vois : se contenter des projections d’un tableur, sans intégrer des données de marché fines ni scénarios probabilisés. Les modèles IA dédiés à l’immobilier font justement ce travail d’agrégation de données publiques, privées et internes, bien plus vite qu’une équipe humaine.
3. Retail & reconversion : créer de la valeur là où d’autres voient du risque
Le retail physique reste perçu comme risqué. Fermetures de grands magasins, baisse de fréquentation dans certains centres, explosion du e‑commerce… Pourtant, les dirigeants de Tanger et d’Ares voient surtout un manque d’offre neuve et une vraie opportunité sur :
- Les acquisitions à prix décoté.
- La reconversion (adaptive reuse) d’actifs obsolètes.
Un exemple marquant : Tanger a récemment acquis un centre commercial pour 0,40 $ par dollar de coût de remplacement. Autrement dit, acheter bien en dessous de ce qu’il en coûterait pour reconstruire le même actif aujourd’hui.
Le parallèle avec le marché belge
En Belgique, le schéma est similaire :
- Très peu de nouveaux grands centres commerciaux.
- Une partie du parc existant sous‑utilisée ou mal adaptée aux habitudes actuelles (click & collect, loisirs, restauration, santé, sport…).
- Des emplacements prime qui restent solides, mais avec des typologies de baux à moderniser.
Les vraies opportunités se situent souvent là où le vendeur ne voit plus que des problèmes :
- Ancien retail box en périphérie, transformable en showroom hybride, commerce + stockage.
- Centre commercial secondaire pouvant intégrer santé, coworking, logistique du dernier kilomètre, services publics.
- Friches commerciales requalifiables en logements + commerces de proximité.
PropTech & IA : un duo précieux pour la reconversion
Sur la reconversion, l’IA est particulièrement utile car il y a beaucoup plus de variables : usages possibles, règles urbanistiques, coûts de dépollution, mobilité, mixité fonctionnelle…
Les meilleures pratiques que je vois émerger :
- Utiliser des modèles IA pour tester des scénarios d’usage (commerce, bureaux, résidentiel, santé, mixte) et mesurer pour chacun la valeur créée potentielle.
- Cartographier automatiquement les contraintes réglementaires (zonage, gabarits, parking, mobilité douce) à partir des documents d’urbanisme.
- Estimer, en quelques minutes, l’impact sur la valeur d’un changement de destination.
Pour un acteur belge, c’est exactement le terrain sur lequel l’IA permet de prendre une longueur d’avance, car les dossiers de reconversion sont complexes et chronophages pour les équipes internes.
4. Capital prudent, mais opportunités pour les acteurs bien armés
Côté capital, le message des grands gestionnaires est clair : la liquidité revient, mais les investisseurs restent prudents. Les prix ont été réajustés à la hausse des taux (« global repricing »), mais les volumes de transactions restent en dessous de la moyenne historique.
Autrement dit : il y a de l’argent disponible, mais tout le monde ne se précipite pas. Ceux qui bougent sont ceux qui :
- Ont du capital propre suffisant pour encaisser encore 12 à 24 mois de volatilité.
- Sont capables d’analyser rapidement des dossiers complexes.
- Acceptent d’agir avant le « tout le monde est d’accord que ça va mieux ».
Comment se positionner en Belgique
Pour un investisseur, un family office ou un développeur belge, la fenêtre 2025‑2026 ressemble beaucoup à celle décrite à New York :
- Les actifs prime très liquides restent chers.
- Les dossiers avec complexité (travaux, vacance, problème d’usage, enjeu énergétique) se négocient avec décote.
Les stratégies qui font sens dans ce contexte :
- Créer un véhicule dédié aux actifs décotés (logement récent, retail bien placé, logistique secondaire) avec thèse d’investissement claire et horizon 5‑7 ans.
- Structurer des partenariats locaux : communes, opérateurs de santé, universités, grands utilisateurs logistiques.
- Intégrer dès le départ une brique IA / PropTech pour le sourcing (détection des opportunités) et le pilotage (suivi de la performance, scénarios de sortie).
Les dirigeants interrogés à CREtech insistent sur un point : les prochaines vraies plus‑values se préparent maintenant, dans un marché encore morose, pas lorsque tout sera déjà reparti.
5. Comment utiliser concrètement l’IA dans une stratégie immobilère belge
Parler de PropTech et d’IA, c’est bien. Les transformer en deals gagnants, c’est autre chose. Voici une feuille de route concrète pour un acteur belge en 2026.
Étape 1 : clarifier votre thèse d’investissement
Avant les outils, il faut une boussole.
- Segment prioritaire : logistique, résidentiel locatif, reconversion retail, bureaux flexibles…
- Zone géographique : Bruxelles, Flandre, Wallonie, axe transfrontalier.
- Niveau de complexité acceptable : actif simple à exploiter vs. reconversion lourde.
L’IA n’aura d’intérêt que si ces paramètres sont clairs.
Étape 2 : mettre en place un moteur de sourcing piloté par l’IA
L’objectif : voir avant les autres les actifs qui cadrent avec votre thèse.
Concrètement, vous pouvez :
- Agréger automatiquement les données de ventes publiques, annonces, cadastre, données urbanistiques.
- Développer (ou utiliser) un modèle qui scanne le marché et score les actifs selon vos critères.
- Réceptionner chaque semaine une short‑list d’opportunités avec estimation de prix cible et plan de création de valeur.
Étape 3 : industrialiser l’analyse des dossiers
Là où un analyste classique passe plusieurs jours par dossier, un set d’outils IA peut :
- Générer automatiquement un business plan à 10 ans avec plusieurs scénarios (taux, loyers, CAPEX).
- Proposer une stratégie locative et de phasage des travaux.
- Calculer des indicateurs standardisés (IRR, cash‑on‑cash, payback) avec analyse de sensibilité.
Les équipes humaines se concentrent alors sur la validation, la négociation, la gestion des risques, pas sur la saisie de chiffres.
Étape 4 : piloter le portefeuille en continu
Une fois l’actif acquis, l’IA reste utile pour :
- Suivre les signaux faibles (hausse de vacance dans le quartier, évolution des loyers concurrents, nouveaux projets voisins).
- Détecter à l’avance le moment optimal pour arbitrer ou refinancer.
- Identifier les travaux les plus rentables (énergétiques, reconfiguration, services) et leur impact sur la valeur.
Les acteurs qui mettront en place ce type de pilotage dès 2026 seront mieux armés face aux futures hausses de taux, aux nouvelles normes énergétiques et aux chocs de demande.
Pour les décideurs belges : rester à l’écart ou passer à l’offensive ?
Le message venu de CREtech New York 2025 est assez clair :
- La logistique et certains segments résidentiels offrent encore de vraies trajectoires de croissance.
- Le retail et les actifs « compliqués » sont une source de création de valeur pour ceux qui savent les lire différemment.
- Le capital est prudent, mais présent pour les projets bien structurés.
Pour le marché belge, 2026 ne sera probablement pas une année « facile », mais ce sera une excellente année pour ceux qui auront :
- Une thèse d’investissement claire.
- La capacité à traiter des actifs moins évidents (reconversion, travaux, mixité d’usages).
- Une boîte à outils IA / PropTech capable d’accélérer et de sécuriser chaque étape : sourcing, analyse, exécution, pilotage.
La vraie question est donc simple : voulez‑vous attendre que le marché ait déjà rebondi, ou profiter de cette phase de flottement pour vous positionner sur les meilleurs actifs de 2026 ?