La location industrielle flexible, portée par l’IA, s’impose. Le cas Warehub montre comment monétiser chaque m² logistique. Voici ce que la Belgique peut en tirer.
Baux industriels flexibles : ce que Warehub nous apprend
La plupart des propriétaires d’actifs logistiques se battent encore avec des baux 3-6-9 alors que leurs locataires, eux, vivent à l’heure du « next day delivery ». Ce décalage détruit de la valeur : entrepôts vides plusieurs mois, surfaces sous-utilisées, manque de visibilité sur la demande.
Aux États‑Unis, une plateforme comme Warehub montre qu’on peut faire autrement : en industrialisant la location flexible d’entrepôts grâce à la donnée et à l’automatisation. Pour l’immobilier belge, et plus largement européen, c’est un signal très clair : le modèle de bail unique, rigide, ne suffit plus.
Voici ce que le cas Warehub nous apprend, et comment ces principes peuvent s’appliquer au marché logistique belge, avec l’IA comme colonne vertébrale.
1. Ce que fait vraiment Warehub… et pourquoi ça marche
La proposition de valeur de Warehub tient en une phrase : transformer un bail industriel lourd en un service logistique flexible, piloté par la tech.
Concrètement, la plateforme SaaS :
- digitalise tout le cycle de vie du bail, de la recherche Ă la signature ;
- permet des locations court terme et fractionnées (quelques semaines, quelques mois, voire quelques travées seulement) ;
- connecte dans un même écosystème : propriétaires, locataires, fournisseurs, assureurs ;
- intègre des briques clés : disponibilité en temps réel, assurance embarquée, tarification dynamique, contrats automatisés.
Avec plus de 1 300 baux court terme déjà conclus, Warehub ne vend pas un concept, mais un modèle qui tourne réellement, utilisé par de grands distributeurs et opérateurs logistiques américains.
Le point clé : l’entrepôt cesse d’être un actif rigide pour devenir une capacité logistique modulable, activable en quelques jours.
Pour un asset manager, cela change tout :
- moins de vacance,
- meilleure granularité des revenus,
- données fines pour arbitrer entre bail long terme et occupation flexible.
2. Pourquoi ce modèle intéresse directement l’immobilier belge
Même si Warehub est basé à Boston, les forces de marché qui le portent sont exactement les mêmes qu’en Belgique :
- explosion de l’e‑commerce et du quick commerce ;
- pression sur les délais de livraison ;
- rareté du foncier logistique de qualité, en particulier autour de Bruxelles, Anvers et Liège ;
- besoin d’agilité des industriels et retailers, soumis à des saisons et pics de demande imprévisibles.
Baux industriels belges : un cadre qui montre ses limites
En Belgique, le bail commercial et surtout le bail d’entrepôt restent pensés pour des occupations longues, des comptes d’exploitation stables et une faible rotation des locataires. Ce modèle fonctionne bien pour :
- des hubs logistiques stratégiques sur 10 ans ;
- des sites industriels intégrés au processus de production.
Mais il s’adapte mal à :
- un e‑commerçant qui a besoin du double de surface pour novembre-décembre ;
- un acteur 3PL qui décroche un gros contrat de 18 mois ;
- un industriel qui ferme temporairement une ligne et dispose de 5 000 m² inoccupés.
RĂ©sultat :
- des m² qui dorment, faute de solution flexible pour les commercialiser ;
- des opportunités ratées pour des PME qui n’osent pas s’engager sur 6 ou 9 ans ;
- des rendements dégradés pour les propriétaires, alors même que la demande est là .
Le modèle type Warehub montre qu’on peut plugger une couche digitale et IA sur l’existant pour fluidifier ces frictions, sans abattre le cadre légal belge.
3. Les briques technologiques clés : ce qu’un « Warehub belge » devrait intégrer
Pour qu’un modèle de location flexible fonctionne réellement, la technologie ne doit pas être un gadget. Elle doit porter le business.
Voici les briques essentielles que l’exemple Warehub met en lumière, et comment les transposer en PropTech belge.
3.1. Un inventaire temps réel des surfaces logistiques
Le premier enjeu, c’est la visibilité : savoir, à tout moment, quelles surfaces sont disponibles, quand, et avec quelles caractéristiques.
Un outil sérieux doit :
- connecter les données de vacance des propriétaires et gestionnaires ;
- distinguer clairement : surfaces louées, réservées, disponibles à court, moyen, long terme ;
- intégrer les contraintes opérationnelles : hauteur libre, quais, sprinklers, accès poids lourds, certification, etc.
L’IA apporte ici :
- la normalisation automatique des fiches techniques (plans PDF, fichiers Excel, emails d’asset managers) ;
- la prévision de vacance en fonction des fins de bail, taux de rotation historiques, signaux de marché.
3.2. Tarification dynamique des baux flexibles
C’est l’une des grandes forces du modèle Warehub : la tarification dynamique.
Plutôt qu’un loyer figé, la plateforme ajuste le prix en fonction :
- de la durée souhaitée ;
- de la saison (pics e‑commerce, périodes creuses) ;
- de la localisation et de la rareté ;
- de l’historique de demande sur des surfaces similaires.
En Belgique, un moteur de pricing IA pourrait par exemple :
- proposer un loyer majoré pour une occupation de 3 mois en novembre-décembre à proximité de Bruxelles ;
- au contraire, suggérer un rabais intelligent pour occuper un entrepôt en zone périphérique habituellement difficile à louer.
La logique est simple : mieux vaut un m² loué moins cher que vide pendant 6 mois. Et l’IA aide à trouver ce « bon prix instantané ».
3.3. Contrats automatisés et assurance intégrée
Warehub simplifie la frictions juridique : contrats types, signature électronique, assurance directement embarquée dans le processus.
Transposé à l’écosystème belge :
- génération de baux courts standardisés conformes au droit belge, paramétrés selon la durée et le type d’usage ;
- intégration de KYC automatisés pour sécuriser les parties ;
- ajout d’assurance locative ou de responsabilité en quelques clics, avec des primes adaptées à la durée du bail.
Le rôle de l’IA : faciliter la rédaction et la personnalisation des clauses tout en maintenant la cohérence juridique et en signalant les incohérences.
4. Comment l’IA devient la couche d’infrastructure du leasing industriel
Warehub ne se contente pas de digitaliser les processus existants. L’ambition annoncée est de devenir une couche d’infrastructure intelligente pour tout l’écosystème de la location industrielle.
Pour l’immobilier belge, c’est exactement le niveau d’ambition à viser sur les 3 à 5 prochaines années.
4.1. Prévoir la demande pour mieux arbitrer son portefeuille
Avec suffisamment d’historique, un modèle IA peut :
- prévoir la probabilité de vacance par bâtiment, par trimestre ;
- anticiper les pics de demande sur certaines zones géographiques (proximité ports, aéroports, axes autoroutiers) ;
- simuler des scénarios : « que se passe‑t‑il si je réserve 10 000 m² pour de la location flexible au lieu de tout verrouiller en bail long terme ? »
Les asset managers peuvent alors :
- définir un taux cible de surfaces flexibles dans le portefeuille ;
- ajuster la stratégie de CAPEX en fonction du potentiel de location court terme ;
- justifier auprès des investisseurs une stratégie de rendement hybride : socle de revenus sécurisés + sur‑rendement via flex.
4.2. Optimiser l’utilisation intra‑bâtiment
L’IA ne s’arrête pas aux m² loués ou non. On peut descendre au niveau intra‑entrepôt :
- suivi du taux de remplissage par zone ;
- proposition de reconfiguration (racks, allées, zones température contrôlée) pour accueillir plusieurs locataires ;
- détection de poches de surface sous‑utilisées activables en « micro‑baux ».
Un propriétaire peut ainsi :
- louer un demi‑module à une PME en croissance ;
- mutualiser un entrepĂ´t entre 2 Ă 3 locataires saisonniers ;
- mieux dimensionner ses futurs projets logistiques en fonction de la demande réelle.
4.3. Créer une transparence de marché profitable à tous
Plus une plateforme agrège de données sur :
- les loyers réellement signés,
- les durées de bail,
- les taux d’occupation,
plus elle devient une référence de marché.
Pour la Belgique, où les données locatives sont souvent fragmentées et peu transparentes, une telle couche IA pourrait :
- réduire l’asymétrie d’information entre propriétaires et locataires ;
- faciliter le financement des projets logistiques (banques et fonds aiment les données solides) ;
- aider les pouvoirs publics à planifier les zones logistiques en fonction de la demande réelle.
5. Par oĂą commencer en Belgique : feuille de route pratique
On parle beaucoup d’IA et de PropTech, mais ce qui manque souvent, c’est une feuille de route concrète. Voici une approche pragmatique, inspirée de ce que fait Warehub, adaptée aux acteurs belges.
5.1. Pour les propriétaires et asset managers
- Cartographier la vacance sur 3 ans : par bâtiment, par zone, par type de surface.
- Identifier un pool pilote de bâtiments : logistiques standardisés, bien situés, avec historique de rotation.
- Mettre en place un outil de gestion centralisée des disponibilités (même simple au départ) avec mise à jour régulière.
- Tester des baux flexibles standardisés sur une partie limitée des surfaces (5 à 15 % du portefeuille) avec un partenaire PropTech.
- Collecter systématiquement les données : demandes reçues, durées souhaitées, loyers acceptés/refusés, taux de vacance avant/après.
L’objectif n’est pas de tout basculer en flex, mais de créer une poche d’innovation rentable.
5.2. Pour les brokers et gestionnaires
Les intermédiaires ont un vrai rôle à jouer, loin d’être « désintermédiés » :
- utilisation de la donnée pour conseiller leurs clients sur la part optimale de flex ;
- montage d’offres packagées (surface + services + durée adaptable) pour les grands comptes ;
- participation à des places de marché digitales pour élargir la visibilité des actifs.
L’IA peut les aider à :
- identifier les leads les plus chauds ;
- segmenter les prospects par appétence au flex ;
- automatiser une partie des Ă©changes et des relances.
5.3. Pour les locataires (industriels, retailers, 3PL)
Côté preneurs, l’enjeu est d’oser sortir du réflexe « je signe 6 ou 9 ans et je verrai bien ».
Quelques pistes :
- définir une stratégie d’empreinte logistique hybride : un socle long terme + une couronne flexible pour les pics ;
- exiger dans les appels d’offres logistiques des options de flexibilité locative ;
- analyser, à l’aide de la data, les périodes de sous‑utilisation et envisager la sous‑location ou la mise à disposition partielle via une plateforme.
Les entreprises qui maîtriseront cette flexibilité auront un avantage compétitif clair sur leurs coûts et leurs délais.
6. L’IA dans la PropTech logistique : fenêtre d’opportunité pour la Belgique
Le cas Warehub le montre bien : l’innovation ne vient pas d’un nouveau type d’entrepôt, mais d’une nouvelle façon de s’en servir.
Pour l’écosystème belge, la fenêtre d’opportunité est ouverte :
- les infrastructures logistiques sont solides ;
- la position géographique est stratégique en Europe ;
- les investisseurs recherchent des stratégies créatives de création de valeur.
L’IA et la PropTech peuvent transformer des portefeuilles industriels classiques en plates‑formes de capacité logistique flexible, avec :
- des revenus plus résilients ;
- une réponse plus fine aux besoins des entreprises belges et européennes ;
- une meilleure allocation du foncier, sujet sensible en Belgique.
Le message implicite de Warehub à l’immobilier belge est simple :
ceux qui traiteront les m² logistiques comme une ressource dynamique, pilotée par la donnée et l’IA, prendront une longueur d’avance durable.
La question n’est plus de savoir si la location industrielle flexible va s’installer, mais qui va organiser ce marché. Les acteurs qui commencent à structurer leurs données, leurs process et leurs produits dès maintenant se placeront naturellement au centre de ce nouvel écosystème.